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合生麒麟新天地如何玩转社区型商业

2014-07-10 15:02 作者:中国合伙人创业网来源:互联网浏览: 次我要评论 (条) 字号:大中小

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刘铭：过去的项目底商都是考虑销售性的，项目的规划上是有底商，但是商业的经营必须要有一定的集中性，如果一个大的社区一圈底商没有办法整体的经营，原来没有这样的考虑，现在逐步有这样的考虑才会出现像麒麟社这样的商业的一部分，现在我们也有底商，但是适度的商业体量集中在一起整体进行。

第三是消费者的定位，我们说商业定位的根本是什么，就是“你想让什么样的人到这里来花什么样的钱”。我们讲的通俗一点，定位就是“想让什么人到这里花什么钱”，你选择了什么样的消费者来这里消费，这个选择基于我们对商业业态与商家的经营以及消费者心理，消费者习惯的分析研究得出，以这样的方式选择消费者喜欢或者愿意持续消费的业态进行组合，之后形成了我们的商业定位。

杨璐萁：其实最开始招商的时候我们也很忐忑，刘总刚才提到的特色的品牌一定要引进，很多的建筑形式不一样，但是里面的品牌差不多，这是中国商业最大的问题，所以要想做商业，要想有特色，招商品牌选择的过程中就要把这个特色类型分出来。

第二，就区域而言，运作商业项目，首先我们看这个项目的辐射范围是多少，要研究这个区域内的客户有什么样的特点。望京的特点非常鲜明，第一点，望京地区较为国际化，有海外背景的居民非常多，包括外国人，韩国人非常多，加上大望京商务区的发展，奔驰、西门子、微软都在这个区域内，高端商务人群是非常多的。另外，这个区域内客户年龄段非常明确，25岁到40岁之间的居多，他对生活的追求第一是健康，第二是舒适，我们的足球比赛迎合了区域内的消费者对生活的追求。

刘铭：我们的招商完成率百分之百，开业率现在是94.6%，5.4%的商户就是目前在装修的，为什么比较慢呢，因为最后的20%我们对商户极端苛刻的选择，对商户的品牌、经营实力，经营特色都有特别的要求，所以最后我们还是慢一些。

记者：新天地会作为未来社区商业的品牌吗？

风险的规避，现在的风险在什么地方呢？其实风险往往发生在我们作为甲方或者投资运营的开发商，站在自己的角度定位这个商业，而不是站在这个商业的消费者的角度去定位商业。自己去想应该高端，大气，在望京我们要做很多的韩餐，因为有很多的韩国人，招商的时候，有五个韩国品牌一次性想进驻我们这里，但是都被我们否决了。因为都教授的原因，炸鸡火了，如果很多的商家想进来卖炸鸡怎么办？对于我们来说一定要规避这种风险，首先是甲方自己考虑这个问题，第二是你不了解消费者和商户的关系，你会给商户的经营造成困难，比如说他需要空调足够冷，电影有足够的舒适度，需要一个足够大的空间，有时候我们觉得对甲方的要求比较苛刻，但是其实这些点往往是商家和消费者紧密联系的核心点。比如说CUP ONE，几乎所有的作为都临着落地窗，这个对我们的造价要求很高，玻璃幕墙都是甲方来承担，可是我们为什么这样做，就是因为我们知道商家这样做了才可以抓住消费者，了解他们之间的关系，在这些问题上我们是毫不犹豫的，如果我们犹豫了，没有帮助商家解决消费者和他们的关系，其实是我们制造了一个风险。规避风险的方法就是认真学习商业规律，认真了解不同的商家的经营的需求，积极的满足商家为了满足消费者需求而提出的要求。

记者：这块区域都是自持的？

麒麟新天地在地下的面积比较大，项目定位的初期，首先考虑周边环境与招商，第二后期运营的时候要吸引大家来，定位上在新的望京CBD区域缺少一个大卖场形态，我们就引进了。

从2013年在原有的基础上尝试做社区型商业，因为老的开发商来讲，社区商业项目现成的资源比较多，第二作为行业来讲，现在很多的住宅项目都有商业的配套，商业配套的处置一方面涉及到公司的利益，另外一方面商业配套做的好不好，对公司的品牌形象，产品形象以及住宅产品的销售是有很大的作用的。如果做得好会对正面运营有积极的影响，这面的影响非常大。2013年到现在应该说经营的状况也很不错，所以今年的下半年我们还在广州有两个社区商业开业。

“合生”杯3对3笼式足球赛从4月初启动报名至6月7日开赛，吸引了众多球迷的关注与参与，32支球队对决，让京城的球迷过了一把踢“世界杯”的瘾，让大家看到了“合生•麒麟新天地”，也让业内看了一个极具特色的社区型商业项目。

杨璐萁：合生。麒麟新天地整体3.8万平米，现在基本招商完毕，有部分商户装修的周期比较长，最终应该到今年的八九月份全部完成。

合生广场：一个大型购物中心的典范，及购物、娱乐、服务、餐饮、商业等于一体，为广大朋友打造的丰富而富含品质的集合式娱乐场所！

杨璐萁：首先把商业和足球结合起来，这本身就是一个特色，原来我们传统的商业促销，基本上就是“买多少返多少”或者搞一些车展这类的非常多。但把足球和商场联系起来的，是屈指可数的。另外，“3对3的足球赛活动”是这几年刚刚兴起的，场地不大，我们一场比赛六个人，活动量也不是很大，但涉及的范围非常广。除了足球赛本身我们还做了一些促销活动，我们把商户召集起来，让他们把特色活动拿出来，让观赛的人体验、品尝。另外我们在整个比赛的活动过程中，都向参赛和观赛的人提供了代金券，可以直接到店里消费，通过这样的方式来增加第一次来消费者对我们商场商户的了解。

记者：社区型商业在业态配比上您怎么看？我们之前看过一些其他的运营商业态都比这里丰富一些！

主持人：我们看到这里有很多的品牌，在北京的其他的地方看不见，为什么会引进这么多单一品牌？

刘铭：有一部分。

合生生活天地：一个以服务居民生活，提升住宅区商业生活配套理念而开发的商业系列，生活、娱乐全在其中，出门便可享受全方位的娱乐生活；

(责任编辑：admin)

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