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开业两三年后，业主开始对项目进行一定的调改。原先服装、餐饮、电子产品三大类商品的营业面积之比将从原先的4∶3∶3，调整为4.5∶4.5∶1。其中，餐饮比例大幅度提高了15%，引进像澳派牛排馆、山茶花韩国家庭料理、宝燕海鲜自助火锅及翠华餐厅等众多特色餐饮。调整以后，项目的经营状况得到了一定的改善。由此可见餐饮业态对项目的经营，的确有着起死回生的效用。 通过对全国主要城市购物中心的大型餐饮、休闲餐饮、快餐，涵盖300多个餐饮品牌的调研分析，我们发现一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米·天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米·天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米·天。
购物中心在中国主要城市的快速发展，为快时尚及连锁餐饮品牌的快速拓展搭建了施展的舞台。特别是在购物中心及电商同期爆破式发展的冲击之下，快时尚和餐饮业态愈加成为购物中心经营者抵御电商冲击和塑造购物中心差异化的利器。 餐饮 二、三线坪效增长势头猛于一线城市 在一线城市，快时尚通常能支付大概人民币5-8元/平方米·天的保底租金，而在城市核心位置，快时尚的保底租金更可达至约人民币20-30元/平方米·天。 而增长率方面，一线城市快时尚的保底租金每年平均大概能达到2%-4%，二、三线城市一般在租期里保持不变。受惠于这类支付相对比较低的租金手法，近两三年，快时尚才得以在中国实现快速扩张。（如表2） 虽然快时尚市场在二、三线市场保持着快速的拓张态势，但二、三线城市消费者对于价格敏感度更高，消费习惯也与一线城市的消费者仍存在明显差异，消费特征具有更明显的地域差异化以及多元化的特点，更难以把握。 反映到这些快时尚的经营业绩来看，二线城市的快时尚的销售坪效不及一线城市的50%。而且，二线城市的坪效高值仅仅与一线城市的低限持平。（如表3） 因此，在规划项目整体业态时，需慎重考虑餐饮的占比，最好是保持在30%到35%之间。同时需要合理规划餐饮店铺的面积和数量，做好主力店和非主力店餐饮区的区分与调整预留准备，提高餐饮业务坪效。 但就大部分二、三线消费群体而言，他们受世界流行趋势的影响相对较少，对时尚的理解和接受程度也与一线城市消费者有很大差异。因而快时尚品牌在二、三线城市，仍然需要较长的时间培育。 一般来说，比较知名的快时尚品牌，在二、三线城市都不用支付保底租金，只需要支付提成租金（按实际销售额提取固定比例作为租金），其值约为6%-8%左右，有时候甚至可以从业主手中拿到装修补贴及货品周转金等补贴。 为了应对二线城市消费者对于价格敏感的问题，并降低库存的要求，ZARA开始尝试在二线城市开设Outlets店铺。2013年12月ZARA在三线城市浙江金华银泰福华店开设了ZARA outlets店，销售Inditex集团下属ZARA、BERSHKA、MASSIMO DUTTI等多个品牌的商品。
这标志着越来越多的国际性快时尚品牌参与到中国零售市场来分一杯羹。 再者，近年来比较流行“相辅相成”的做法，将餐饮与电影院、溜冰场、书店等业态配合放置，减少整体项目的培养期，从而尽快增强购物中心的商业氛围。 表4 随着经济的快速发展，人们生活的水平不断地提高，传统商业单一的“购物”功能逐渐不能满足消费者日益转变的消费观念和需求。与此同时，近年来，随着电商的迅速崛起，传统商业已受到巨大冲击。 其次，餐饮业态租期较零售业态长，一般为5-8年，且合同期内租金增长缓慢，一般为每每年增长2-3%（根据面积大小的不同）。 其中，随着国人消费水平的提高、外出就餐频率迅速增多，且中国餐饮文化拥有极其多元的丰富性，餐饮成为最能帮助商场整体起到增加客流、提升人气的主要业态，已成为国内各商业地产项目的新宠。 在此种生存环境急速转变的情况下，传统商业被迫做出改变，体验式商业迅速崛起，成为实体商业吸引人流、对抗电商的有效手段。 由于餐饮于业态的承租能力较低及租期较长，一直以来餐饮在传统商业中并不受青睐，长期处于从属的配套地位。一般综合型的商业项目会将餐饮业态的面积占比控制在15%至20%之间。 (责任编辑：admin) |
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