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表3
时下，餐饮业态在商业业态配比中的比重日趋增大，接近“半壁江山”，有效提振实体商业经营状况。 表2
而主要受电商冲击的影响，零售业态持续处于低潮的状态，在全国各地的购物中心，无论是旧店调整还是新店开业，商家关注的焦点不约而同地集中在餐饮业态，以提高餐饮占比来提升聚客能力。餐饮比例的攀升已是大势所趋。 以上海日月光广场为例。日月光广场于2010年开业，位于黄埔区的核心地段，紧邻田子坊，地理位置优越，交通方便，原以服装、餐饮、数码产品三大业态为主。虽然项目集合了大量的自身优势，但经营状况一般。 快时尚以“快、狠、准”抓住现代消费者的消费需求，合理的价格及时尚的设计为其在中国的高速发展奠定基础，更多的国际性快时尚品牌加速进入中国市场。 需要说明的是，餐饮虽能吸引人流，但租金水平一般较低，且保底租金增幅低，通常仅为零售业态的40%-50%。
同昌盛业通过其覆盖全国74个城市的购物中心数据库，对监测样本的分析以期探寻快时尚及连锁餐饮在快速扩张的同时，在目前中国购物中心的经营现状、运营规律及发展趋势。 快时尚的分销渠道不断下沉，一线城市的郊区以及二、三线城市成为快时尚拓展的主要空间。 快时尚在一线城市所承受的高租金及坪效显示，其在一线城市创造的经营绩效，仍然显著高于二、三线城市。 随着快时尚品牌的深入人心，加之在一线城市分店数量逐渐饱和的影响，快时尚在一线城市郊区及二、三线城市的拓展，是消费者及市场层面的双重作用的结果。例如2013年的优衣库和H&M。这两个品牌在保持较快开店速度的同时，开店的主要区域恰恰迎合了这种趋势。 因此，传统的业态比例被悄然打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式；其中，不少的商业更把餐饮比例调整至高达40%至60%的比例。 表1 2月28日，英国NewLook品牌在上海的龙之梦购物中心开设首家门店；3月1日，另一快时尚品牌美国Old Navy品牌的中国首间上海旗舰店开幕，4月19日，美国休闲品牌Abercrombie& Fitch (A&F)旗舰店也在上海开幕…… 餐饮业态所支付的保底租金，一、二、三城市所表现的级差效应较为显著，而坪效的差异则没有那么明显。 相比其他业态，餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快，所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分。同时，餐饮业态也具备带动商场顶层、动线端头等作用。设置餐饮于此类位置，可有效解决高层及动线死角的客流不足问题。 所谓的体验式商业，比传统商业更注重消费者的参与、体验和感受，体验式商业主要强调的是业态的组合，一般都以典型的“购物+餐饮+娱乐”为基础，更加多元化且消费者参与程度更高。 快时尚在中国的高速发展，已经成为了商业地产中最热门的话题之一，不管是消费者还是发展商都对此类品牌崇尚备至。快时尚能如此大横其道的扩张，是因为它们准确地抓住现代消费者的消费需求。 对快时尚而言，由于多数购物中心仍然需要依赖于快时尚品牌来提升其对其他商户的入驻意愿和对消费者的吸引力。快时尚在一段时间内仍将保持较强的议价能力，其租金水平不会受到明显影响。 餐饮业态是商业缩短培养期和保障持续人流的重要手段，但租期长、承租能力较低，宜业态规划先行、合理配置。 值得一提的是，二、三线城市餐饮业态的租金及坪效水平尚有一定的提升空间。随着高坪效的餐饮商家在二、三线城市的拓展，餐饮在二、三线市场的坪效将会得到一定的提高。在二、三线城市的餐饮品牌坪效，有可能创造出比一线城市同品牌店更高的业绩水平，更有可能收取提成租金。 2014年传统的快时尚品牌仍然会延续这种开店速度及区域选择。而快时尚的新晋例如Old Navy、NewLook、AF等还将以在一线城市的主要商圈为主，拓店数量停留在个位数。（如表1） 餐饮业态所具备的上述优势，使其成为商业解决项目初期客流不足和帮助缩短项目培养期的有效解决途径；同时也是商场保证其长期、持续客流的重要法宝。 快时尚 一线坪效优于二、三线城市 快时尚追求“快、准、狠”，始终追随当季潮流，它们的货品更新速度奇快，橱窗陈列的变换频率更可能是一周一次，甚至一周两次。对于消费者来说，可以在很短的时间，以低廉的价格买到新潮的服饰。 然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米，二线城市约为每月1000-1500元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米。（如表4） 但随着零售业受到外界各种原因的冲击，商业同质化现象越来越严重。为提升自身竞争力，商业经营者不得不通过引入餐饮业态并丰富就餐选择，令商场更具吸引力，以满足消费者个性化、多元化需求，让消费者在逛街购物的同时，也能在商场享受休闲时光，从而延长其在商场的逗留时间，最终提振整体的营业绩效。 其代表品牌除了较早进入中国的“四大天皇”H&M、Zara、C&A和UNIQLO外，还加入了Forever 21、GAP、UR等后起之秀。 餐饮业态客流、人气提升作用明显，是体验式商业对抗电商等市场冲击的有效手段。 (责任编辑：admin) |
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