第六届中国产业园商务区发展论坛下午（之一）(4)

  经过2006到现在2014年一共八年的发展，这个园区有非常大的影响力，很多领导人都去参观，有全球近20个国家的合作伙伴，等于这个模式是受到大家的认可的。集聚了企业运营家、战略投资者、创业先锋、创业精英等，自己有自己的投资机构，已经投资了150家初创公司，助推过300家初创公司，与200家风投建立合作伙伴关系，积累融资近16亿美元。

  新型城镇化之路的核心，从政府也一再强调，新型城镇化的核心是人的城镇化，人的城镇化的核心就是让农民变成员工，让农民变成市民，就是城市在第一产业、第二产业和第三产业上提供全方位的就业机会，通过智能的培训，让农民变成员工之后，实现高收入、高消费和高素质，实现农民“四同四有”，农民跟城里人相比，有同样的机遇、同样的资源、有同样的环境、有同样的人居，真正形成四有的新农民，形成有文化、有技术、有稳定收入、有社会保障的新农民。这样新型城镇化就完成了使命。最终的目标是实现惠农、强农、富农，就是以旅游产业来兴农，实现农业的产业化，实现农村的城镇化，实现农民的市民化，真正解决中央一再提出的“三农”问题。

  新的工业土地政策变化，控总量、提地价、尝试弹性的出让、倒逼城市发展方式转变。从去年年底的北京亦庄，到上海、南京、合肥、苏州、广州等，陆陆续续出台了新的土地政策，各地都出台了当地城市的土地总体供应计划，像北京的通州每年400亩，顺义800亩，地价也在竞争，个别地方实现了弹性出让。实际上从本质上通过土地工业政策的改变来倒闭城市发展方式的转变。

  刘芷均：大家下午好！我讲一下我们天骥智谷在产业园区运营服务方面的认识。

  咱们目前的现状，土地的城镇化是相对比较快的，但是人的城镇化是远远不够的，目前户籍人口只有35%，所以人的城镇化是新型城镇化里边很重要的内容。为什么说新型城镇化是解决中国经济和政治的现实需要呢？一个是新型城镇化能够对投资、消费的巨大需求，能够促进经济持续较快的增长，并且能够缓解产能过剩的担忧。因为依照每年一个百分点，就能拉动一千多万农民工变成城市人口，每年新增的需求有一千多个亿，投资需求大概四到五个亿。新型城镇化能够直接拉动房地产建设、基础设施投资等。

  我今天谈的城镇化模式，我们把它称为“不离土”的城镇化，咱们一般讲的城镇化是说让农民工进城，把农民变成市民。我们这个模式是不离土的城镇化，就是“乡不动，城入乡”。这种模式让农民工就地城镇化，让他们在本地安居乐业、家庭团聚，增强幸福感。就地城镇化以后，农民可以像城里人一样，享受社保、待遇，享受城里人的保障体系。

  通过刚才我们探讨的美国PLUG and PLAY产业园区，我们就引入我们自己的思考。在北京甚至全国，现在我们的产业园到处都是，我相信今天来参加论坛的很多都是同行，我们经常去思考的问题是，建一个产业园很容易，从规划到建造，都很容易，房地产其实只是一个载体，真正的灵魂是产业，我们怎么去做运营呢？我觉得我们都要去思考，在那么多产业园里面，我们怎么会让自己的产业园有足够的竞争力，有足够的吸引力，让产业落户呢。所以我认为做产业园应该提供最全面的助推服务，我用的是“助推”的概念，我是推着你成长的，你来这里落户，我推着你往前发展。

  物流产业园区分成三大类，传统型、现代型、商贸产业新城。

  我们真正缺乏的是商业模式、运营模式，包括怎么聚集这些科技创新的人才在这里落户，同时还能够邀请到这么多风投的机构来助力这些在园区落户的企业的发展，美国有非常成熟的经验，很值得我们去学习。

  以上是我对产业园区未来趋势的理解。未来是从趋势性机会转向结构性机会的大背景，产业园区也会从蓝海到红海到细分结构性机会，再颠覆整合再造蓝海，再到红海。艰难是一种常态，专注坚守也是一种常态，创新和转型更是一种常态。希望大家有一颗平淡的心态，以产业升级与区域发展作为使命感的战略性进入产业园区，以开放、合作、共赢的心态，不断跨界创新，促进产业园区健康持续发展。谢谢大家。

  在这种大背景下，我们未来如何发展呢？

  第四个子体系是金融合作体系，三千亿，可能有发展商投资土地，也可能是很多产业和商业开发商投资物业，这些钱是怎么来的？我们要系统的设计，包含五个层次。1，土地一级开发阶段的融资安排。2，项目投资主体间的信用机制。3，资产孵化阶段的融资创新。4，产业体系内的私募股权融资。5，金融机构间的联盟化合作。

  以前我们做开发商，往往关心的是我就是做房东，我就是收房租，我把产业园盖起来了，要么就卖掉，要么就租出去就完了。但是如果是一个真正健康的或者吸引人的产业园区的运营商，他不是帮房东收房租，应该在这几方面提供更好的服务，包括物业服务、商务代理、战略合作、政策解读、圈层活动、交流培训等。

  比如在一线城市的某一个卫星城，有30平方公里的土地，要造一个产业新城，我可以测算总投资要高达三千亿，这三千亿里大概10%约300亿是土地的直接一级开发成本加管理费，可能还有两千亿左右是二级物业的建造成本，比如产业载体、居住、社会事业等等，再加上产业园区里的机器设备投资四五百亿，加起来造一个30平方公里的城，建筑规模大概在15平方公里，大概会花三千亿造一个城，但是产业带来的人口、税收等变化，那是一个城市发展的过程。我之所以想提出这样一个框架，是想让我们地产商和地方政府知道，新型城镇化造城是应该有一个非常重要的前期策划。

  我就介绍这些。谢谢大家！

  第一个变化房地产开发商的转型升级，从住宅地产到商业地产到产业地产，这是对市场的一种反映。第二个变化是地方政府对于开发商的态度的变化，最近两年以来，产业地产包括产业园区、产业新城热度非常高，尤其是今年元月以来，我看到一个数据，我们有50个城市报了255个城市新区报国务院审批，承载人口大概34亿，说明政府在抢跑新型城镇化，城市新区是新型城镇化的必然产物，而园区地产又是城市新区的重要途径。我们可以试想一下，如果这么多的产业新区或者产业新城要出现，在政府开发商这个层面上会准备好什么？我给大家规划了一个架构。

  世界商谷的创新简介。首先是创意设计，第二是展览展示功能，第三交易结算功能，第四是保税配送功能。我们有生活区域，有30几万平方公里的娱乐设备，还有所在区域最大的购物中心，还有餐饮区域。

  6，基于城市产业结构调整的需求驱动型服务业为主题的产业园增多，物流类仓储类空间需求更加强劲。

  谈就地城镇化，就要思考城镇是如何形成的。基本上新型城镇化的发展，首先是一个“磁极和容器”的关系，首先要在当地树立一个磁极，吸引人在这里安居乐业，有了磁极，这个容器里面才能装进东西、装进人。我们在实践中也是因地制宜。这是我们在海南做的一个项目，我们当时结合海南具体的一些特点，是把旅游功能植入了一个乡镇，通过旅游的植入，实现了生态的新农村、旅游的新农业、职业的新农民，这就是中国一再谈的解决“三农”问题，这个“三农”问题我们是通过旅游产业的导入。所谓建立磁极的过程，这个磁极就是要城镇化，一定要导入产业，产业的导入今天讲了产业园区，产业园区在当地的建立也是一个磁极建立的过程。我们这个案例当时是以旅游产业导入的。

  土地进一步稀缺背景下，盘活存量资产、低效土地，政府加大监管力度成为当务之急。

  围绕新型城镇化的融资模式创新，一级开发银行贷款、基金/信托模式、各类夹层融资模式、PPP模式、BOT/TOT模式等，资金量需求更大、周期更长、方式更复杂、灵活，创新多元化。

  这个产业园2006年诞生于美国硅谷，有巨大的产业园区，为入驻企业提供所需的全世界附加资源。这个产业园区能够做到租工位，而不是卖房子，或者卖单元，它是租一个工位，是以每一个工位500美元的价格提供场地。这个产业园区离硅谷里面的很多大学校园非常近，很多有创业梦想的大学生，他们会在里面租一个工位，然后一起去研发某一个领域的东西。在这个产业园区里，虽然也是付出了租金去租工位，但是可以享受到除了场地意外的数据中心、法律服务、创业咨询以及人才招聘等各种服务。

  4，新型城镇化节点兴城市产业园区作为区域引擎越来越被政府重视，产业地产在新型城镇化中发挥更大作用。

  第六个子体系，建设供应体系。这个城市建立各类建筑，必须有导则来控制。2，生态、绿建、智慧等，政府能给予你的补贴和鼓励政策。3，园区发展商能够提供的设计和代建服务。4，建设过程中的项目控制和验收。

  对农民进行培训，提升农民的职业技能，让农民从一产向现代服务业转变，变成职业的新农民，变成产业的员工，最后变成市民。通过旅游功能的植入，提升了农民的就业机会，也增加了农民的工资性收入，把农民的问题解决了，才能解决土地的问题，才能做产业园区。要解决农民的问题，首先要增加农民的收入，我们这个案例谈到的是如何增加农民的收入。一个方面是给农民提供就业机会，让农民有工资性收入，他参与一些服务业的建设，从事一些服务业，增加一些工资性收入。另一块是植入农业的新科技，提升农业的土地产值，使农民在土地上增收。第三块是改善农民的居住环境，提升农民居住物业的价值，使农民居住资产得到增加。使这种模式使农民收入多元化，农民收入从2009年的2000多块钱，到了现在的一万多块钱，把农民问题解决了，新型城镇化之路、产业园区之路才会更加顺畅。

  产业园应该是培养科技创新的优质的土壤，我们跟大家分享一下美国硅谷产业园的模式。我觉得在产业园区有这么多产业聚集在里面，应该会通过各个产业链的元素的聚合，能够促进科技的创新，同时产业园区也是这个区域经济结构调整的助推器，特别是我们这些做产业园的，往往招进来的客户都是中小企业，我们怎么在园区里面为中小企业提供更好的发展条件，推动产业集群的发展，推动区域产业氛围的转变，进而推动经济结构的调整和分化，我们产业园应该有这样的实力。

  第五子个体系是项目招商体系，发展商和政府要考虑四个层次的主要问题。1，产业内项目的导入政策，我们最怕的、最容易失败的是产业对项目的招商不成功，而招商成功还取决于政府和发展商对科技企业的若干政策。2，商业居住类项目的选商策略，我们并不是把住宅商业想卖给谁卖给谁，要符合城市建造的品质，包括投资总量、建筑进度等等。3，社会事业项目的鼓励政策，医院、学校、博物馆等等，这些怎么投，怎么引进。4，迁徙人口的社会服务。

  交易方式，我们有电商类的线上交易、线下体验，线上不是谁做都能火，我们打造的是线上没有假冒伪劣产品，线下注重体验、参与、交易、娱乐。

  到第二个阶段，因为功能的导入，能够拉动投资了，这就要进行主导区域的规划和建设，在这个阶段主导区域的规划和建设谁来做呢？由主导企业来做，主导企业可以通过接受政府的委托，政府要确定城镇发展的方向，完善城镇的产业规划，并且主导或者委托基础设施的建设，可以政府来建，也可以委托企业来建。农民在这里能够提供配套的服务。我们产业园区的基础设施建完，就有一些企业来参与产业投资。

  第八个子体系，园区的综合发展指标体系。这个体系是政府和发展商、和各类投资人所需要的利益诉求，我们把它归结为四个方面。1，土地的开发和投资强度，这个指标是园区内最重要的指标，包括GDP，包括税收及每亩投资强度。2，各类项目的投资运营的周期安排，政府一定希望30年造的城和10年造的城感觉是不一样的。3，区内总产值和财政税收的预测，这和发展商的利益、和政府的利益相关。4，各产业层次和总人口的公开预测，这是一个新型城市的核心指标。

  互联网思维下的产业园区的招商模式、服务模式、开发运营模式都发生巨大变化。

  我归纳、总结一下，新型城镇化到底如何去做。通过我们的实践和我们的思考，我们觉得应该从三个步骤去走。

  3，产业园投资拓展的方向发生变化，投资拓展受城市发展阶段、产业、市场机政策多重影响，区域向中西部及海外产业园投资，政策性融资及贷款补贴、政府引导基金为创新方向。

  中国经济经过20年的发展，我觉得未来10年一定跟过去的20年是不同的发展格局。因为过去的30年，中国的经济发展靠的是资源，靠的是走的什么道路，刚才在转型，转型往哪儿走，现在大家都留意到了中国很强调科技创新，我们未来的十年内的发展，应该强调回到实体经济，回到实体经济就是怎么去帮助我们现在的企业加强科技创新的能力。我们作为做产业园的这些运营商应该这方面有什么作为，这就谈到产业园的使命。

  8，农批+电商类+仓储+休闲农庄+体验式商业的园区需求旺盛，农业资源丰富的新型城镇化发展驱动。

  一二线及部分城市城镇化与房地产市场处于成熟后期个别进入尾声，三四线城市偏落地低于处于快速发展期。

  任何一个产业园自身的核心竞争力应该是在它的软件，所谓软件就是怎么去运营管理，对于我们做房地产运营的地产商来讲是一个挑战，所以今天通过这个平台分享一下我们天骥智谷在这方面的体会和实践活动。

  主持人：非常感谢谭总的精彩演讲。下面有请北京天安科创置业有限公司董事长刘芷均女士为我们做演讲，演讲主题是“产业园区运营服务之道”。

  现代型物流产业园区是城市配套，万科的定位是城市配套商，万科在燕郊有物流产业园区。

  中国习李上台之后，提出新型城镇化，除了把它作为拉动经济的重要政策之外，还有一个是要解决农民工的问题。中国改革开放30多年来，农民工大量进城，从事各种非农工作，但是农民的身份本身没有改变，未被城市认同和接纳，处于产业边缘，也处于城乡边缘，处于体制边缘。农民工问题已经成为了社会难题，农民工现象的缓解已经迫在眉睫。

  下面我分享一个案例。PLUG and PLAY是在美国硅谷的产业园，我们去考察的时候想思考一下硅谷的发展，美国的发展，美国的经济增长力在哪儿，为什么一直有这么好的发展。我们看到经济危机之后，美国迅速复苏，就是因为美国有非常好的经济模式，虽然经受了金融危机，但是也会很快恢复起来。未来十年，美国的创新能力会突飞猛进。我们想看一下美国在产业园区的科技创新方面是怎么做的。我们带着这个疑问，今年就去考察了美国的硅谷，考察了PLUG and PLAY的产业园。

  这么多新城镇化到底如何进行，到底哪一类城镇率先发展起来呢？1，中心城市群的卫星城。2，旅游资源带动的旅游+文化+体验。3，国家功能区先导优势城市。4，特色资源或沉淀的特色产业引擎的产业导向型产业新城。5，现代农业带动的生态小镇。6，交通节点导向的贸易性城市。7，自由贸易区的边贸城市。

  PLUG and PLAY产业园区的特点就是有非常好的交流空间，比如提供餐饮区、开放式厨房，提供给这些创业者、教授、投资人，他们在吃饭的过程中，在日常工作的过程中，就能够充分交流。

  招商策略，招商外包，通过商务部组织招商，全球路演。与各国行业协会联系，邀请参观，比如德国、意大利、希腊，我们都取得了联系。举办国家级商贸洽谈会，进行招商。招商结束之后就是选商，引入诚信机制。

  传统型是单纯、整合物流资源为基础的园区，比如普洛斯，传化物流园，电商物流园，家电类如苏宁物流园，苏宁在做自己的物流园。

  主持人：谢谢郭总。下面有请联东集团副总裁王东升先生为我们做演讲，演讲题目是“新形势下产业园区创新与转型”。有请。

  在这样的情况下，为了承担起提振中国经济、解决农民工阶层的使命，这是现在要缓解现有的经济和政治难题的关键，为了缓解这个难题，想到的解决之道就是新型城镇化。那么如何进行新型城镇化特？应该讲从中央政府也没有一个统一的模式和成熟的模式，都在探索。只是觉得这条路是解决中国的现实问题的一个解决之道。但是什么样的模式更好，什么样的模式更符合，中央通过大量调研，认为新型城镇化是有各种模式，需要因地制宜。

  2，持有经营型的开发公司增多或增大持有量，资本模式设计、基金+reits模式。

  我们天骥智谷基于这样的思考，所以我们也在自己的产业园区里成立了一个企业运营服务中心，企业运营服务中心是什么样的思路呢？以企业的需求为核心，引导产业聚集，先聚集在里面，整合园区服务，打造全方位的体系的服务平台，以产业经济聚焦为主导，以园区开发为载体，以房地产为载体，让入驻的企业发展，做好各项所需的服务，所以就设立了企业运营服务中心。企业运营服务中心目前有金融部、物业部、工商税务代理部、企业发展部、事务部、推广部、租赁部等等。

  以上八个方面38个子体系，与政府前期的精密的研究和设计，影响着未来城市、未来区域结构、城市形象，包括整个所有人的利益。简而言之，产业新城不是盖房子，不是一二级联动，应该是我们发展商作为政府的职能代表，与政府紧密合作，形成我们新的发展模式。

  主持人：非常感谢刘总的分享。下面有请北京中投置地有限公司董事长王军先生做主题演讲，他的演讲题目是“新型城镇化之路”。有请王总。