万科郁亮：未来10-15年房地产的大势仍然是好的(5)

    万科对民营银行没有什么兴趣，对经营银行也没有兴趣。万科参股徽商银行难道是为了给我们开发贷款？银行也要接受银监会管理的，开发贷款有严格管制要求。而且如果成为大股东，涉及关联交易会有相应的规定要求。弄个银行让自己有钱花，这个想法是不切实际的。我们为什么还投资徽商银行？很简单，我们当时想为上下游合作伙伴提供资金安排，不是给万科，徽商银行有兴趣，而且这个东西不受地域限制，我们觉得入股有助于加深合作。现在有传言说万科要建立前海银行，我也不知道这个消息是怎么来的。

    万科没有任何融资计划，包括H股和A股

    记者：真的被超过怎么办？

    我们三项经营策略：第一，主流定位，盖有人用的房子。有人用和有人住的差异，有人用包括非住宅在内。做到这一点，我们有几个方面努力。1）我们坚持做中小户型，面新自住小房子。2）好房子、好服务、好邻居，提升产品竞争力。我们相信小区居住质量不仅取决于房子本身，也取决于小区里面住户之间和谐的关系，比如在杭州，万科的文化村已经成为一个旅游景点。3）面向体验展示的生活中心。这个展示是未来商场转型非常重要的方面。以后商场没有代理商开店卖东西，但是厂家会设立一个平台，向客户展示。比如卖衣服，未来的模式可能是20平米的店，设置20个试衣间。第二，快速周转，不囤地，不捂盘。我们这个地只要买了，一旦达到条件就会开工。开工后很快开盘，开盘后一个月内卖60%。土地储备是两到三年的开发水平。第三，谨慎投资，不当地王。我们聚焦主流市场，主流市场就是有人住、有人用的地方就是主流市场。我们有一个PIE模型，这个PIE是人口、就业、配套的意思，有人流入的地方，有产业发展的地方、有就业完善配套的地方。如果买地的时候，如果抢的多了，就让给别人。另外我们会加大合作开发，输出品牌、管理，靠专业能力赚钱，而不是靠土地升值赚钱，我的介绍到这里，谢谢大家！

    郁亮：万科对养老服务很有兴趣，但我们的养老更多是服务属性，不是地产属性。对于从地产角度做养老，万科兴趣不大。万科做养老服务是基于为客户提供全生命周期产品和服务。当然养老服务里面会涉及到地产的形式，我们在北京、青岛、杭州都有相关的养老社区出现。但是我们更多的不是把它作为住宅业对待，而是作为服务来对待。我们会在社区里面推广我们的居家养老，给住在万科小区的长者提供更多照顾。

    郁亮：我一直感谢媒体对我们的督促，告诉我们狼来了，好在万科都是跑马拉松的好手，擅长长跑。其实我们真的不在乎老大问题，小股操盘更是为了瓦解所谓的老大意识。小股操盘后，只有20%、30%的股份了，怎么还算销售额呢？我们走的已经不是规模扩张的跑道了，千万不要以规模扩张来衡量我们是否胜利了。今天来说，万科如果能够吸收移动互联网的思想，运用工具、适应这个时代，把产品做的更好，做好城市配套服务商的话，万科就转型成功了，才真的发展起来了，真正引领中国房地产行业在发展，而不能再靠一个规模来引领这个行业往前走。否则规模越大，越危险。就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长，就没法给结构调整留下任何余地、时间、空间。

    小股操盘并不代表万科只是输出管理跟品牌，万科是操盘，小股操盘，重点是在操盘上，不是品牌输出，但是我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。

    记者：郁总你刚才说对客户极致的好，是房子将来就一半价钱吗？或者不要钱吗？

    去年因为土地市场相对有些热，公司拿地的时候格外慎重，去年没有拿一块地王，所有竞争特别激烈的地块都规避了。去年总共拿的地占的面积757万平米，建筑面积2148万平米，去年年底的时候我们所持有的土地储备权益建筑面积是4495万平方米，这个数字跟以往一样依然保持在满足公司两到三年开发需要的合理水平。万科是全世界大型房地产公司里面土地储备周期最短的公司，我们认为2-3年土地储备是最佳水平。

(庄少文)

    郁亮：如果说我对互联网还有怀疑的话，那就是免费模式。满足客户需要是商业逻辑，赚到钱同样是商业逻辑。你可以免费一时，但是要告诉大家这个盈利渠道在哪里。

    政策方面，比如说分类指导问题，不再是个别大城市得病，全国跟着吃药。做到这一步就是很大的进步。再一个，政府把房地产政策目标回归到基本原点，解决老百姓住有所居问题。房价只是其中一个部分问题，不是住房问题全部内容。今天的解决方法，一个是政府保障力度加大，第二，供不应求城市大量增加普通商品房供应。房产税也明确了，首先要立法，我相信经过大家讨论立法后，房产税法一定对发展是有用的。在一个平稳政策环境下，再加上我们相对明朗的前景，为什么需要悲观呢？

    郁亮：被超过没有关系。就像过了青春期之后，我们不能再用一个人每年长高几公分来衡量他是否成熟。我们今天行业也走到下半场了，不能再拿规模衡量了。万科早在08年以来就放弃了速度规模的模式，我们走的是质量效益模式。

    正因为我们行业离互联网比较远，所以我们才需要跟他们学习，因为我相信早晚会影响到我们。至于说哪些方面已经在做了，我觉得我们刚开始，还在学习阶段，相信未来万科会不断推出这个东西。比如从组织架构，推出合伙人概念。现在万科职业经理人，为什么不能是事业合伙人呢？从小米来看，这种合伙的关系可能更有利于投资者，也更有利于员工发展，因为可以形成背靠背信任。这一点未来也是可以探讨的。

    记者：现在很多房企都说资金为王，很多房企跟银行紧密合作，也有人说房地产行业最后都是玩钱，万科也有跟银行合作，主要为开发输血还是为社区服务，上下供应链结合扩大盘子？

    从年报结算指标来看，结算面积增长36.9%，结算金额增长30.7%，营业金额增长31.3%，权益净利润增长20.5%，收入增幅高于利润增幅，面积增幅高于收入增幅。这说明结算均价、利润率都出现了一定幅度下降。结算均价下降很简单，因为城市布局结构变化。利润率为什么下降呢？有三个原因：第一，随着地价上涨，开发商本身的利润空间被压缩。第二，因为过去几年我们装修房比例一直上升，装修房利润率低于毛坯房，但是装修房回报高。第三，2011年下半年房地产发生调整，这些房子在2013年集中进入结算期。我们ROE水平在08年以来都是逐步上升，2012年达到最好水平，今年跟2012年一样，这个兑现了我们之前对股东的表达。公众不希望看到我们利润率太高，而股东不希望看到我们ROE低，我们这几年还是做到了让大家都比较满意。

    郁亮：你的问题很大，我尽可能回答。我们去了五家公司，还有一家是华大基因，很多人没有提到。未来对社会有很大改变的除了IT，还有BT，就是生物产业。提高人类的寿命、整个社会的变化。每家公司给我们不同感触。我和这些公司的老总经常探讨一些话题。我觉得很多新的事物将深刻改变我们的世界，但光有我改变不行，我需要管理团队、中层干部认识到变化的必要性，亲自体会看一看，比我讲100遍好得多，这个情况下我们搞了这么一个活动，带队去学习走访了这些企业。

    记者：这会不会导致万科未来盈利的来源途径就会发生变化，因为我们以前主要是销售住宅，然后带来了利润，未来变成是我们就是资产管理带来管理费、佣金这些收入，可能变得更多元。

    郁亮：绝对没有任何融资计划，包括H股在内，不仅是A股，我们早就没有这个想法了。万科现在积累的利润也已经足以支持万科发展，已经开始大比例派息了。

    郁亮：我们这个行业从拿到地到盖完房子，要盖200多个章。这个是互联网改变不了的。但是互联网非常好的工具和思想，如果不适应它，会落伍、未来被淘汰。所以必须用这个思想提高对社会新的认识，用新的工具，在管理上取得好的成效。