万科郁亮：未来10-15年房地产的大势仍然是好的(2)

    我们有三个东西称为万科1、2、3，一就是一条底线。二是两项战略，城市配套服务商、产业化。三个策略：主流定位、快速周转、谨慎投资。一条质量底线来说，我们去年装修房交付量创造行业非常高的新纪录，客户对房屋满意度提升了4个百分点。这是很不容易的。装修交付对客户可以省时间精力，享受更好的采购价格；但对企业有一个最大挑战，企业管理难度大幅增加、管理节点大幅增加。2012年的时候，大家对万科全装修的战略产生了一定疑虑，2013年客户满意度这个数据应该可以证明万科全装修工作已经基本完成，而且成功通过了房屋质量检验。质量控制方面，万科有一个说法，叫做“两个工具一张表”。一个工具是实测实量，这个对房地产来说是一个很不容易做到的要求。因为手工活特别多。第二，交付评估。最后面一个，客户验房指引表，我们这个表出去后非常受欢迎，不仅客户拿着表验房，亲戚朋友买了别的房子，也拿这个表验收，大家如果需要也可以找我们要。我们过去一年喊出口号：万科产品有口碑，工友生命有保障。过去一年我们工地上伤亡事故减少了40%，这两句话是万科每一位工地人员必须记住的。

    前面这个问题，三中全会告诉我们什么起决定性作用？是市场。我们这个行业并不是只受调控影响。行业利润率回到社会平均水平是一个大势所趋，没有任何行业可以长期获得暴利。如果说没有调控了，政策面趋稳定了，但是别忘了，我们还有行业之间的竞争。尤其库存量还是在一个值得关注的水平上的时候，而发展商又想能够有更好表现的时候，竞争会更趋于激烈，这也会抑制大家提升毛利率的想法。

    郁亮：小股操盘跟轻资产不是一回事，轻资产是要把资产做轻。小股操盘是合作模式的新变化，这里提到的66%的合作比例中，大多数情况是万科大股操盘。从大股操盘，到小股操盘，万科需要做更多事情。

    未来10-15年内，房地产的大势仍然是好的。中国还有很长的城镇化道路要走，政府工作报告提到了城镇化的3个1亿。第二，人口的问题。计划生育政策放松，人口数量又有新的变化。受过良好教育的人比例越来越高。这毫无疑问对行业支撑有足够作用的。很多人说现在房子很多了，等独生子女一代，房子过剩了，但忘记了中国旧改力度有多大、速度有多快。这些20年盖的房子是不是还能适应今天人的居住水平、生活需要，这些东西都值得探讨。我们对房地产未来前景，我们认为未来10-15年前景是光明的。

    关于专业化，我们说城市配套服务商，配套会涉及衣食住行，但并不是说万科什么都干，我们只是为衣食住行提供房子。我们专注于为万科客户提供全生命周期产品跟服务。比如我们提供餐厅，第五食堂是我们的配套，但不是说万科会去做饭馆。我们并没有计划把这个食堂做的很大，做到连锁上市，它只是配套。所以，万科非常专注做城市配套服务商，我们为普通人盖好房子，盖有人用的房子，是我们主要业务发展方向。这一点不会改变。

    未来10-15年内，房地产的大势仍然是好的

    但是去年一年土地市场确实有点热。去年内地三四线城市地价基本没有上涨，但是一线城市土地成交均价去年年初到年底涨了一倍。从土地成交溢价来看，去年数字高于2012年，但是比2010年低。但去年土地推出的时候，底价要远高于2010年，主要城市去年三四季度土地成交价格都创造了有史以来最高。土地市场个别城市非常热，存在一定的问题，就是地价远远超越房价上涨速度，包含了比较大的投资风险，我们认为这部分城市的土地市场有回归理性的必要。

    记者：郁总，你好！我想问的是万科国际化业务已经正式启动了，近两年也有很多房企进军了海外市场，如何看待房企的出海？还有，您对未来海外市场在万科中占的比重有一个怎样的构想？

    我们一直坚持积极销售和谨慎融资，所以资金状况依然保持非常好水平，去年年底的时候净负债率30.7%，继续保持行业比较低的水平。手持资金依然高于一年到期借款。

    记者：刚才您一直提到小股操盘，而且2014年发展展望也特别提到这块，你提到万科在合作的项目中不控股，我看到2013年合作项目是66%，以后这种比重会不会提高，轻资产业务比重是不是也会增大？第二个问题，之前杭州降价，珠三角也有一些楼盘跟进，年初的时候像王石、任志强等人对今年2014年楼市展望前景不太好，管理层对今年库存、资金流动性怎么看？谢谢！

    关于流动性的问题，当然房地产金融属性很强，所以流动性对行业的影响很大。但我相信优秀发展商和优秀的客户，银行仍然会支持做下去。我们也没有明显看到银根收紧的迹象。这次两会提出的7.5%的增长目标里，也需要经济平稳运行，银根过度收紧、放松对经济不利的话，会进行适度管理。

    主持人：谢谢谭总，下面进入提问环节。

    万科去年一年再次刷新行业记录，过去五年销售面积年复合增速22%，销售金额年复合增速28%。万科房子卖的不错背后主要原因是我们产品结构，它有一个比较大的特点，完全针对自住客户。我们房子户型比较小，144平米以下房子占到91.5%。第二，我们房屋都是装修房，这是自住客户比较喜欢的，投资客不喜欢装修房。万科产品的特点保证了我们客户主要是自住客户，这使得公司房屋销售的时候始终保持一个比较稳定的合理速度，而且如果市场一旦发生变化这种产品结构也会更加稳定。

    记者：今年的分红突然增长了一倍，我想问一下万科为什么今年分红比例这么多？

    记者：特斯拉的模式是把利润降到很低，雷军也说房价有没有可能降一半，对于房地产利润这块你怎么看？未来万科有没有可能把这个利润摊薄下去？谢谢！

    去年海外业务有了实质推进，年初我们和新世界合作，在荃湾拿了一块地。之后在美国旧金山跟铁狮门合作一个项目，铁狮门教会我们了一个非常重要的东西，之后会提到。我们跟吉宝置业在新加坡合作一个林曦阁项目，今年我们在纽约曼哈顿有一个项目已经奠基，叫纽约列克星敦610。这个项目地段非常好，周边有IBM总部，花旗银行总部，黑石总部，都是曼哈顿最重要的写字楼之一。未来我们会继续关注海外业务机会。

    记者：万科在业务层面感触到这种互联网的威胁吗？

    郁亮：这是一个特别有意思的话题。向互联网学习后，很多人一方面觉得万科很有学习精神，一方面又为万科担心。我们在年报里专门就这个话题进行了回应，我们认为互联网更多是一种思想、一种工具，它会深刻改变我们这个世界。从这里面我们会得到什么、会改变什么，确实是值得探讨的。我们看了之后，我们更觉得要把自己主业做好，不是说抛弃自己，投入互联网行业。有哪些地方我们会改变呢？其实万科的改变已经开始。比如在互联网时代，很重要一条是信息完全对称，扁平的架构更适合互联网需要，而传统企业更多是金字塔型结构，这样更有效率，指挥起来更容易。比如以前可能是一个主管管三个下属，主管看着下属干活，信息完全透明后，这样的管理成本可以不需要。移动互联网作为思想、作为工具来说，会带来很多变化，我相信大家慢慢会陆续看到万科的变化，从组织架构到业务都会有变化，至于有什么变化，我们还在消化之中。

    具体来说，阿里巴巴我们学到了建生态系统。到了腾讯后，加深了对移动互联网的了解，我们原来以为我们的客户数字非常大了，跟他一比，小巫见大巫，我们才几十万级客户量，他们以亿为单位的客户量，QQ这边诞生出很多新的东西。改变了人和人之间交流的方式，海尔跟万科一样都30年了，跟我们诞生在同一个时期，但是作为一个传统家电行业不断进步、不断改变，比如说他们有9万辆送货车，都是加盟的，用互联网方式组织在一块，只有他的送货员可以送到全中国所有的县。到了小米，给了大家更多冲击，因为手机这基本上是红海的东西，怎么能做到风生水起，无非他们就是新的互联网思维，把客户组织好，严格控制毛利等等。极致、快、专注这些东西构成了它的成功。这些对我们每个方面，每个参与的人都给我们带来很大震动。

    两项发展战略，一个是城市配套服务商，我们现在可以大概做一个描述，总体来说城市配套服务商就是我们会跟随城市发展步伐，一个城市不同阶段重点不一样、产业升级、人口会变化，我们会跟随所有变化，这个城市需要我们就提供什么。这是总体定义。具体来看分成小配套、大配套，小配套是针对社区的，为他提供生活便利服务。我们有五菜一汤的说法，银行、超市、药店、洗衣房，这称四菜，我们增加了一道菜，第五食堂。除此之外，我们还有一个万物仓，为住户提供不常用物品集中仓储的服务。还有幸福驿站，提供有效安全配送的服务，这对住宅小区客户都非常欢迎，这可以提高我们产品竞争力，尤其是1985年以后出生的客户，在座也有1985年以后出生的人，分两种，一种是不会做饭的，一种是不爱做饭的。另外一个是城市大配套，有些以政府来做的，比如医疗。也有一些企业提供的，比如购物、享受生活的中心，这个东西以前叫购物中心，我们现在觉得购物中心不准确，称为生活中心更好一些，主要是体验式。第二，城市升级后，大家想到工业区就一定想到很大噪音、高污染、丑陋的建筑，其实不是，很多产业可以追求更加优雅的工作环境，我们在这方面也会做一些努力，我们在前海企业公馆在这方面做一些努力。最后是养老住宅，大家知道中国正在进入老龄人口迅速增加的社会，我们为老龄人口提供的适合居住的住宅其实远远不够。而且中国跟西方国家有很大差异，东方国家不太可能让老人孤独养老，还是希望跟家人住在一起，怎么样提供这样一个解决方案，这个我们也在杭州、青岛、北京几个城市正在进行尝试。第二项战略是产业化战略，包括三个方面，第一，全装修，去年已经完成。第二，工业化。2013-2015年我们提出一个三年发展目标，2013年实际完成的情况，PC完成8%多，装配内墙完成38%，内外墙连抹灰完成29%。第三方面是绿色建筑，在绿色建筑方面，在三星级别住宅里面我们一直占全国非常高比例，一开始是50%，去年是34%，这说明有更多企业跟进，未来我们依然保持绝对第一为止。从今年开始重点转到绿色一星，我们保证今年开工所有项目按照绿色一星及以上标准设计。

    郁亮：过去两三年越来越多房企走出去了。其它企业我不知道，万科走出去基于三个原因：第一，为了学习。比如我们小股操盘就是学习铁狮门，铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。你不是具体跟别人合作，就不知道别人怎么运作的。跟别人合作，我们有一个要求，派人去里头工作，了解实际怎么运作。万科所有海外项目我们都找当地优秀发展商进行合作，主要为了学习他们好的经验、好的做法。第二点，万科走出去是为了请进来。我们通过海外走出去之后，发现有更多机构会主动找到万科希望谈合作问题，现在越来越多机构也在谋求国内发展，把他们在发达市场上积累的经验在国内来复制。这块我们也在做一些安排。第三，为中国投资者提供一个海外置业渠道。随着中国国际化程度提高，经商、留学等等，配置海外房产需求是存在的，我们为他们提供这个机会。基于这三个，万科做海外投资。现在万科有400个项目操作，我们有4个海外项目，比例非常低，未来会提高，但是不是说一定要提高到多少，我们走出去并不是因为要抄底，是为了学习，提高自己能力。从这一点出发，万科没有给自己设置需要达到多少的比例。但是毫无疑问，万科会越来越多的加大国际化比重。

    年报发布会现场实录

    证券日报记者庄少文

    谭华杰：各位尊贵的媒体朋友，我简单报告一下2013年万科主要的情况。以下几个点值得关注：第一，销售收入再创新高，蝉联中国及世界住宅销售冠军。第二，净资产收益率19.66%，是1993年最高水平。第三，净负债率在30.7%行业非常低的水平。第四，交付房屋中装修房比例达到9成，客户对房屋质量满意度提升4个点。第五，国际化业务有了实质性成果。第六，2013分红派息预案大幅度提高了分红派息比例，股利增长了127.8%。

    过去一年房地产市场大家普遍认为是有点热，如果仔细看，简单用一个“热”字形容并不合适。全年26.6%增长放在四个季度来看差异很大，一季度增幅远远高于四季度，逐季度递减背后的原因是2012年基数差异，2012年一季度基数很小，后面基数越大，导致2013年逐季回落。类似效应可以在今年一季度看到，去年一季度14个主要城市销售额同比增长90%以上，导致今年一季度这些城市同比数字都不好看，基本上都是同比下滑，我们看数据的时候要注意到逐年传递的基数效应。

    郁亮：万科年报很早就已在说现金为王，这是行业金融属性决定的。

    记者：我想问一下小股操盘的问题，公司的行业老大地位从某个角度来讲受到挑战，我们从主观上讲是不是想用小股操盘捍卫我们行业老大地位，保证签约金额增长？这是第一个问题。第二个问题，我们目前和顺丰有没有什么合作？

    我们在三亚这边有度假物业，但是纯粹旅游地产是没有的，目前也没有特别多想法来做旅游这块。我们对于城市发展所需要的产业支撑这块正在做深入研究，社会需要什么，我们就提供相关的房子、建筑来匹配，这是我们干的事情。