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记者：2013年业绩报告提到两项发展战略，提到养老住宅，万科一直强调做有人住、有人用的住宅，今年除了万科，包括雅居乐等等，都往旅游地产靠。你们做养老住宅有没有计划说今年对养老地产有没有具体计划？比如说在哪个城市，在广州有没有一些拿地的计划？另外除了养老这块，旅游地产，万科有没有计划进驻？ 郁亮：特斯拉也好、小米也好，都是控制利润率。用互联网方式经营传统企业都需要遵循基本商业逻辑，对客户好是一个基本的商业逻辑。你看房地产主要上市公司这几年的年报，毛利率在下降，但是利润总额在上升，也是通过薄利多销来完成这个行业变化和进步。这也符合调控时代对房地产行业的总体要求，从政府到老百姓都乐于见到房企利润率下降，同时这个行业还要正常发展。我也希望房地产行业能够为客户提供更多更好性价比产品来获得自己的盈利空间跟增长，而不是指望通过囤地捂盘方式来实现利润率提高。 杭州降价，如果有跟进的，一定会报道出来。王石主席说的话要结合上下语境，并不是针对中国房地产市场。如果真的不妙，那么万科不应该轻资产，应该零资产才对。舆论很容易把意见领袖的话摘抄只言片语，在设计好的语境里，拼贴上去。但是我们看东西不能这么简单看，我们看长远、看趋势，顺势很重要。 记者：我是中国经营报的记者，刚刚提到向互联网学习，最近大家都很关注这个事情。万科现在目前有没有一些初步的一些明年或者是近两年之内用互联网方式运作地产的业务？比如说昨天有个微信圈有一个人给万科周刊发了一封信，致万科高管的万言书，里面提到很多想法，包括万科房子客户参与来设计，在网上预售，类似这样用互联网思维运作地产业务想法目前万科有没有设想？谢谢！ 过去一年市场其实比较稳定，去年主要城市住宅供应比较充足，上一张表看到14个城市成交面积同比增长12.5%，供应面积同比增长20%，供应量超过成交量增长。在这样城市里面不应该出现房价大幅上涨。为什么大家会感觉到过去一年房价长的很快呢，这是因为2011、2012年中国房价基本上没有上涨，三年涨幅攒在一年一起释放。行业是否发生了大的变化？我认为并没有。一个是成交批售比，去年5月份之后，成交批售比数据比较稳定，第二个指标，主要城市可售存量房屋存货去化月数，2012年6月份之后也基本上是稳定，到目前为止没有发生特别大的变化，每年1、2月份这个数据可能有一个异动，这是因为春节期间销售量比较低，导致一季度这个数据有一个激变，但是4月份一般恢复增长。库存周期在10个月多一点的情况，这是一个房价保持稳定最有利的供应。所以对未来，应该是稳定作为最主要调子。 记者：前几次报告会大家都谈到我们并不是追求比较高的利润率，但是还是想问一下，这次两会谈到调整分类指导结构性调整，会加大一二线供应。从万科自身看，我们土地储备也足够两到三年开发，还有我们一二线规模所占比例应该也是一个不错的比例，所以我们可能销售增速，包括收入回款增速还是会不错的。想问一下对利润率变化趋势怎么看？因为看起来好像政策面、基本面都有所改善的迹象，是不是今年中短期两三年内我们利润率会有一个趋好的变化？另外从去年比较高的高点，万科股价从12元到现在7元左右，行业基本面，公司基本面还是不错的。想问一下管理层对我们估值这块今年有没有一些期待？还有一个问题，B转H后，我们有没有A股融资计划？谢谢！ 至于股价的问题，每年我女儿压岁钱我都折成万科股票，今年她说能不能不要折成万科股票了，作为父亲我也感觉到压力。我们在过去一段时间里，不断提高经营管理水平，以提高ROE这个指标为目标，但是我们还是忽略了资本市场对我们的要求不止要提高ROE水平，也需要公司有更多的前景展示给大家看。我们也在努力，把公司变得让股东更信赖，更支持我们。
还有一个原因，股票低迷的时候，分红成为一个很重要收入。如果没有B转H，我们也会提高派息水平。有H股后，决心更大。 记者：这次加大派息跟现金选择权有没有关系？你们年报提到新工具、新伙伴、新规则，这方面具体解释一下今后怎么据落实？ 郁亮：万科从来都是靠我们一双手赚钱，而不是别的。小股操盘也是一样，干更多活，赚更多钱。至于说除了开发收入之外，有些来自资产管理收入之类的，这是有可能的。但是不代表说盈利来源就多元化了。 郁亮：为什么分红提高一倍，有多方面考虑。万科有各种不同类型投资者，有短期、长期的，有些投资者希望我们更多现金分红，我们现在有这个能力来提高。另一方面，香港上市地产公司分红派息大概在30%左右，我们既然要转板，势必也要提前来适应这个规则来做事情，这也是为了照顾到不同类型投资者对分红派息需求的呼声。 回到刚才杭州的问题，任何市道下都有降价的楼盘，只不过没有被关注，问题在于是不是趋势。杭州降价有没有跟进？如果没有，那就是个别现象，而不是全局现象。不同城市甚至同一城市不同区域的供求关系都是不一样的，需要来具体分类，不能一概而论。 2013年分红派息预案应该是年报当中发生最大变化的项目之一，我们2013年分红派息方案，分红金额占公司合并净利润比例是由15.79%上升到29.87%，每股收益也在增长，每股股东可以拿到的现金由0.18元上升到0.41元，增长了127.8%。这是一个长期分红派息政策转变，未来我们分红派息以30%作为底线。如果条件许可，也会考虑逐步提升。 记者：郁总、谭总，你们跟腾讯、小米有很深的交流，我想知道这个缘起？具体业务方面有没有什么改变？第二个问题，我们现在提到的口号是说原来盖有人住的房子，现在变成有人用的房子，这样一个过程里面，万科原来专业性可能是集中在盖房屋，销售这些方面。现在如果变成衣食住行全都要专业，这个专业跟以前有什么不同？包括我们改成小操盘的策略，进行品牌、管理输出，这跟以前也不一样。包括金字塔运营。以前开发商都是重资产，现在改成轻资产，这个跟以前也是不同，请两位具体跟我们谈一谈。 (责任编辑：admin) |
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