租房开店头绪多(3)

　　我跟他说，法律有规定，住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。但房东就是不认账，说在合同中没看到。没办法，我坚持走法律程序，房东才松了口，赔付了损失。

　　最初租房时，正是雨水多的夏季。一天晚上，屋顶的一角坍塌。找人查看，说需要约4000元的维修费。

山东省聊城市零售客户 史爱平

　　夫妻俩赶忙报了警。刘翠梅承认自己偷偷留了把钥匙，见超市生意红火，就打起了歪主意，她觉得每次只拿一点就不会被发现。吴东两口子决定更换店面，才发生了开头的一幕。

　　另外，在选好新的营业场所之后，一定要提前重新申办烟草专卖零售许可证，以免影响卷烟订购。

　　（陈星烨整理）

　　眼前的消费力固然重要，但更要看长远。时间一长，店铺周围逐渐入驻了理发店、小餐馆等商铺。对面的楼也快竣工了，工人们陆续撤离，小区的入住率也渐满。于是我又投入资金，重新装修了店铺。凭借先前积攒的口碑与信誉，现在生意越来越好。

　　2013年年底，房东因病去世，有个自称是真正房东的人要收回房屋。原来，多年前，房东从他侄子小卫那得到了房屋的永久使用权，该项权利一直维持到使用人死亡终止，而房屋产权所有人其实是小卫。

　　上个月底，房东就跟我们口头通知，2016年房租要上涨10%。一排十几家商户全炸了锅：“今年生意这么差，还让不让人活了”“忙活一年不挣钱全给他挣房租了”……

山东省龙口市零售客户 王洪莲

　　头一次开店时，看好店面谈好价钱，我便大张旗鼓地收拾房子。没想到所有东西基本搞定，房东却反悔了，大概是嫌租金便宜了。因为既没付房租又没签合同，我只有自认倒霉。

　　一到年底交房租的日子，我就害怕房东提涨房租的事。

　　旧址指引。一定要在拆迁最后期限到期前一个月左右的时间，开好新店，并做好指引新址工作，最大可能地留住老顾客。

　　我肯定不同意。看我的态度坚决，并声称要走法律程序，房东只好解除了这份合同。

　　作者单位：北京金城同达（上海）律师事务所

一字之差损失大

　　后来，我又花了1万多元添置了货架、装修了店铺，超市就正式开张了。经过一年多的努力，生意有了起色，房东便找来了，说租赁合同下个月到期，期满后不再对外出租。我急忙拿出和手机店老板签订的转租合同给他看，房东说只承认他和手机店老板签的合同。

　　租房开店期间遇到拆迁，咋办？千万别慌张，冷静下来，仔细考虑如何在拆迁期间把损失降到最低。

　　租房开店，一定要注意安全，尽量安装防盗锁、防盗网、摄像头等防盗设施。

　　第二天，房东拿来了租赁合同让我先看。我逐条逐句研读，对“代收房屋租赁转让费2000元”提出了异议。房东解释只是代收，如果不续租可以退还的。听到可以退，我也没在意。

　　一时找不到合适的门面房，我便从一家手机店的老板手里转租了一间门面房。期限为3年，租金每年7万元，分两次付清，即入住前先交付10.5万元，到一年零六个月时再交付余款。由于着急搬迁，我就匆忙签了合同。

谨防小偷房东

杨仙

　　晚上，我从店里提了一瓶好酒，揣上两包烟，买了一些熟食，来到了房东家。我只字不提涨房租的事，只是闲聊。房东反倒有些坐不住了：“汪哥，其实大家的生意不好，这我清楚。我买卖也赔本了，所以想通过涨房租弥补一下亏空。”

　　后来再租的店面位于一条并不繁华的街道上，租金一季度交一次。房东每次来拿租金都黑着脸，一再表示嫌麻烦，最好按年付。我好话说尽，外加送了一些食品才算搞定。

　　经观察，我发现房东一般都会在销售旺季来提涨价的事儿。本来忙的时候，就有些力不从心，真有一种任人宰割的感觉。

　　作者单位：甘肃省宁县烟草专卖局（营销部）

江西省宜春市零售客户 何小红

　　出租人资格的核查。出租人通常指的是该商铺的所有权人。承租人应在签订租赁合同前通过查验房产证及出租人的身份证等信息来确定出租人是否是商铺的所有权人。另外，如果出现出租人不是商铺所有权人的情况，需要核查出租人是否取得商铺所有权人出具的委托手续或同意其转租的证明文件，以防止自己与无关人员签订合同，导致合同无效。

　　买卖不破租赁及优先购买权。根据法律规定，出租人在出售商铺时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺，则商铺所有权人必须将该商铺出售给承租人，来保障承租人的使用权益。即使承租人不想购买该商铺，商铺出售后，新的所有权人也应当履行租赁合同，否则，新的所有权人应当承担租赁合同中的违约责任。

　　与房东协商后，双方都做出了让步。房东免除了一个月的房租，我重新把货架和商品撤出来，对房间通风三个月。就是当初一个小小的疏忽，让我损失将近1万元。

合同为先 主动出击

　　严控消费者流失率。拆迁消息散布之初，一定要第一时间在门店醒目位置张贴告示，告诉消费者你的具体搬迁时间，预防消费者因初期不知情而大量流失，最大限度地减少损失。

　　今天，笔者就将工作中的心得体会与大家分享一下：

　　1997年，我的小店开业了，一年租金是6000元。房子租下来一个星期，就有邻居告诉我：“你被骗了。”原来在我租房之前，这间房屋的租金才4000元。房东见我年轻没经验，就坐地起价，还故意说很多人正等着和他签合同。

宁夏回族自治区中卫市零售客户 王英口述

　　转眼间，半年租期要满了。我主动将700元给他，并说：“大爷，这是700元，加上那次我支付给您的200元，共900元。”谁知对方脸一沉：“姑娘，200元一个月，半年就1200元，减去借你的200元，不还得给我1000元吗？”

　　提醒各位同行，一定要关注房屋的产权归属问题，对于权属不清晰的门面房要特别谨慎。

　　说到租房开店，甘肃省宁县早胜镇卷烟零售客户张玉霞对自己的房东赞不绝口。

　　几年前，我看中一间刚装修过的门面房，和房东约定每月房租3000元，租期为三年。

　　后来咨询律师得知，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。但我在签订合同时已经知道对方出租的房屋不久前进行过装修，据此房东的责任被适当免除。

毛平善

安徽省合肥市零售客户 卫平军口述

　　选好位置，开店就成功了一半。开烟酒店不能盲目追求高档商业区，而应以居民社区、菜市场、车站、旅游区和酒吧密集的地方为主。这些地方客流量大，对快消品的需求量大。

　　我的店位于宁夏回族自治区银川市兴庆区阳澄巷。十年前，这里比较荒凉，竞争对手少，租金非常低廉。

　　作者单位：贵州省遵义市市区烟草专卖局（分公司）

租房促成好姻缘

　　后来，房东拿来了重新打印的两份合同，我大致看了下，和之前的那份没有区别，就签了字。后来，我无意翻看了下合同，当时就傻眼了，“代收房屋租赁转让费2000元”成了“带收房屋租赁转让费2000元”，“代”成了“带”，等于多出了2000元费用。

自然损毁谁负责

——租房开店头绪多（下）

　　我笑着说：“其实咱们是利益共同体。今年大伙儿生意都不太好，房租却雷打不动年年涨，起早贪黑挣的钱全交房租了。等生意好了，你再涨也不迟，怎么样？”随即，我还提到马路对面的几家商铺，那个房东硬要涨房租，沟通无果后大家都搬走了，到现在还没租出去，每月损失两万多元……

　　没有客流的地方，租金再低也不行。经考察，我发现对面是一处建筑工地，周边并无大型商场，也无小型超市，工人们要买生活用品，很不方便。因为缺乏资金，在装修上投入自然少一些，而工人们对店面装修要求不高，反而觉得价格便宜、亲切朴实。我在店里安装了公用电话，进了一些物美价廉的商品，购买了台球桌。累了一天的工人，可以来店里挑选生活用品、打台球或者给家人打电话。

刘显东

　　2013年年底，我打算开个商店，便留意着出租房屋的信息。恰巧看到一个临街旺铺欲出租，便和房东就房租等相关事宜进行商谈。

　　三年前，由于开发商建商品房，我的店面被迫限期搬迁。

　　李华作

摊出底牌巧应对 

常规程序要走好 

　　商店经营步入正轨后，租房合同上的房租支付周期就改成了年付。这时所在街道也逐渐热闹繁华起来，房租也水涨船高。看到别人涨钱，房东也跃跃欲试。几次上门打探，我有意无意透露出房租是年付，况且有合同在手。房东是明事理的人，虽心中不快，也只好作罢。

　　房东没有想到我会来这一招儿，当然我也并不是骗他，而是真的联系了新房子。他回去想了两天，再也不提涨价的事了。

　　既然已经交钱，价高价低也只能认了，只要能安安稳稳做生意就好。没想到的是，不到半年时间，房子外墙就被写上了大大的“拆”字。房子面临拆迁，我只得四处找房子。为这间屋子量身打造的货架成了废品，加上其他影响，算下来损失过万。好在经过协商，房东弥补了我一部分损失。

　　10月底，吴东发现又少东西了，别的可能不确定，但能肯定烟少了一条，因为昨天他把那条软“中华”放在柜台上，今天不见了。他赶紧调取监控视频。视频中，一个中年妇女推开店门，径直去柜台上拿起烟，又拿了两瓶洗发水、一桶油，快速地关门离开了。而让他们吃惊的是，这个人不是别人，正是房东刘翠梅（化名）。

　　张玉霞口中的“李嫂”名叫王秀秀，家住早胜街，临街有5间门面房。

　　合理利用免租期。一般拆迁期间房东会给租客一定的免租期来安抚人心。零售客户可以利用经营成本减少的这段时间大做文章。

　　选好房东，减少矛盾的发生。在选择店铺的同时，也要核实店铺的主体资格，即出租人对房屋是拥有所有权还是使用权，这个通过查看出租人的房产证即可。当然，租房首选就是拥有使用权的“一房东”，这样房东和承租人一对一沟通协商，能避免因中间环节太多而出现扯皮现象。如果出租人是转租他人房产的“二房东”，承租人应严格检查房东的身份信息，在签订合同时除规定租金、支付方式、租赁期限等常规条款外，要特别约定好因转租发生的各类矛盾的规避方式和违约金额，以及“一房东”提出在租赁期间收回房屋的处理方式等。当然不管是“一房东”还是“二房东”，承租人与房东搞好关系是必须的，这可以避免很多麻烦。

　　我一听懵了，便解释道：“不是说好的每月150元吗？”他提高了嗓门：“我一开始说的就是200元，你嫌贵可以搬走！”那时才刚起步，总不能因为几百元钱就打退堂鼓吧！我只好自认倒霉，给了他1000元，随后跟他重新签订了合同。

房屋产权要重视

　　转眼到了下一年，房东来收房租，我就从中扣除了4300元。但是房东不乐意了，说在租赁期间房子出现问题，就应该我自己承担费用。

　　相比起来，后来的这间店面空间增大了，来买东西的顾客可以在这里休息一下。

新疆维吾尔自治区莎车县零售客户 吴耀明

口头协议引争议

——租房开店头绪多（中）

　　一、减少损失

黑龙江省铁力市零售客户 闫涛

山东省高唐县零售客户 安玉芹

　　十几年前，我在镇上租了一间店铺。最初，我和房东口头商议每月租金为150元，半年一付，没有签订合同。

提醒：租房遇到拆迁，咋办？

　　时间一久，两个女人成了好姐妹。后来，王秀秀主动低价出租一间门面房给张玉霞，帮她开了个小店，主要经营烟酒副食品。张玉霞肯吃苦，生意越来越好，两家的关系也越来越融洽。

　　作者单位：河北省高阳县烟草专卖局（营销部）

转租店铺有风险

　　安抚团购客户。第一时间告知团购客户拆迁原因及下一步计划，并在拆迁期间保证货品及服务不打折，稳定团购客户不流失，为下阶段择址开店打好基础。