封先勇:从2.0迈向3.0 重庆巴南园区如何转型？(2)

　　又次，引进社会资本参与园区建设。园区的建设不应是政府的自弹自唱，而应是全社会的大合唱，所以园区建设必须向社会资本敞开大门。这方面，我区已引进曙光和宁辉进行先行先试，从目前运作看，应该是成功的，不但工业地价卖到了每亩45万元，走出了“七通一平”亏本的怪圈，而且引进的社会资本自主建设、自主招商、自主经营，减轻了园区建设的负担。

　　一、以园区建设为抓手，以城镇化为目标，推动园区从单纯工业园区向产城一体新区转变。

　　城镇化是我国当前和今后一个时期的重要任务。过去我们在园区建设中的教训，是不注重将园区建设与城镇化相结合，建成的园区白天机器轰鸣，晚上死气沉沉;白天人头攒动，晚上门可罗雀。

　　四、以资本运作为抓手，以保值增值为目标，推动园区从负债经营向可持续发展转变。

　　为提高土地集约化程度，推动园区从土地利用的粗放型向集约型转变，在园区规划时，要根据国家行业要求，尽量提高厂房建设容积率，达到集约节约用地的目的。特别是在土地资源十分紧张的城市中心区域，大力发展都市楼宇工业迫在眉睫。

　　巴南人为实现“园区梦”曾经演绎了不断开拓进取的“三部曲”：第一部曲，创业探索阶段(从2003年到2007年)，这一时期，园区白手起家，披荆斩棘，以现有宗申工业园区为起步，初步建成了以汽车、摩托车、发动机产业为主的特色工业园区。第二部曲，蓬勃兴起阶段(从2007年到2010年)，这一时期园区发展迅速，规模扩大，企业数量增加，实力增强，初步建成了花溪、金竹两个园区。第三部曲，发展提升阶段(2010年至今)，巴南经济园区移师界石开发建设，并相继成立了麻开区、物流园区等，产业布局更加明晰，开发建设如火如荼，掀开了园区建设的新篇章。第四部曲的主旋律是打造3.0版和4.0版园区，正等待巴南人去激情演奏。

　　今后的园区建设，必须做好“产城融合”这篇大文章，使城镇化与园区建设紧密结合、同步推进。将园区建设作为手段，将城镇化作为目标，在园区建设中，同步将园区的社会服务配套职能一并建设，使建成的园区成为一座充满活力的现代城市(镇)。要达成这个目标，一是要在规划园区时，布局适量的商业、商住用地，以满足园区产业工人居住生活和第三产业发展繁荣;二是要充分考虑政务、金融、文化、教育、医疗等社会功能的完善，以此解决“工作、生活不出园”的问题。

(责任编辑：JN152)

　　按照《重庆市都市楼宇工业“十二五”发展规划》，到2013年，全市都市工业园(楼宇)建成数量达120个，总建筑面积达1500万平方米，其中市级都市工业园(楼宇)建成数量达100个，总建筑面积达1200万平方米。到2015年，全市都市工业园(楼宇)建成数量达150个，总建筑面积达2000万平方米，其中市级都市工业园(楼宇)建成数量达120个，总建筑面积达1700万平方米。巴南已纳入全市都市楼宇工业重点发展区域，目前，江南.曙光、宁辉已率先入驻我区，并启动了都市楼宇工业园建设。各园区应抓住机遇，乘全市大力发展都市楼宇工业的春风，大力发展都市楼宇工业，为中小企业建好栖身发展之地。

　　过去搞园区开发建设，资金来源主要靠土地融资和政府投入，靠以新贷款覆盖旧贷款的滚动开发模式。一旦资金链断裂，政府将陷入债台高筑、难以为继的尴尬境地。

　　实现“园区梦”，需要建设一支“抓铁留痕、踏石留印”的高素质的园区建设队伍，需要更新观念，推动园区从管理型向服务型转变。服务是园区的口碑，是园区软实力的体现。过去，园区招商引资的核心竞争力是区位优势、是优惠政策。今后，园区的核心竞争力应该是热情、便捷、高效的服务。只有打造服务型园区，才能为打造升级版园区提供正能量。　　

　　二、以楼宇工业为抓手，以节约用地为目标，推动园区从土地利用的粗放型向集约型转变。

　　但是，进入二十一世纪后，反观巴南园区发展，笔者认为有三点主要不足：一是生活配套不完善，园区内除了工业还是工业，由此严重影响了园区的可持续发展;二是土地利用率不高，厂房建设容积率大多在1左右，直接造成产出强度不够;三是产业结构不合理，园区承接的大多是主城“退二进三”的传统制造业，缺乏国家主导的战略性新兴产业。正因为有这些不足，所以按照园区层级理论，我们的园区还是比较低级、比较传统的“2.0版”。

　　过去，巴南区进入园区的企业，大多是传统装备制造产业，其中，主要以汽车、摩托车及其配套产业为主。为抢占未来经济科技发展的制高点，区委区政府高瞻远瞩，着眼产业结构调整，吹响了进军战略性新兴产业的号角。

　　搜狐焦点产业新区专栏  巴南园区的发展，有两个先行的范例，一是花溪园区，一是金竹园区。这两个园区，都是在巴南工业蹒跚起步的情况下打造的，因此具有里程碑的意义。正是这两个园区的先行打造，巴南工业才在全市工业中占有一席之地，巴南才荣获了全市“十强工业园区”。

　　文/封先勇 重庆市巴南区经济园区管委会

　　打造升级版园区，必须另辟蹊径，用市场的手段解决问题，才能确保国有资产保值增值，才能确保园区可持续发展。

　　三、以新兴产业为抓手，以新增产能为目标，推动园区从招商引资向选商选资转变。

　　服务分“刚性服务”和“柔性服务”两个方面。“刚性服务”方面，一是要完善园区的生产生活配套设施，让入驻企业驻得下、发展得好，让企业员工安下心、生活得好;二是要帮助企业排忧解难，在项目立项、建设手续、入驻许可办理，企业用工等方面提供“保姆式”、一站式服务，变“领导动嘴、干部跑腿”为“企业动嘴、干部跑腿”。“柔性服务”方面，一是要树立“企业至上、全员服务”的理念，真正让服务理念深入人心。二是要建立政府和企业的定期联络机制，通过举办“企业家沙龙”、开通企业Q Q群等方式，适时解决企业和企业家的问题和困难。三是通过党组织、工青妇等组织，架起园区和企业的沟通服务桥梁。

　　五、以和谐园区为抓手，以实现“园区梦”为目标，推动园区从管理型向服务型转变。

　　再次，园区要开展“多种经营”。要摈弃重投入轻产出的做法，树立市场经营的理念，开展全方位经营。一是成立工业地产公司进行工业地产开发;二是成立物业管理公司对园区进行经营性管理;三是成立房地产开发公司参与商业开发;同时，采取积极参股国有公司等形式，增加园区造血功能。

　　土地是稀缺资源，特别是在我国快速推进城镇化的过程中，如何集约、节约用地，让单位土地面积发挥更大效益，是园区建设者必须高度重视的课题。

　　首先，园区要做大做强自有资产。一是要争取规划部门支持，确保园区有适量的商业商住用地，建成园区的物业资产;二是要大力建设标准厂房。标准厂房作为政府资产，既能方便企业拎包入住，也能收取租金增加财政收入，又可作为抵押物进行再融资;三是要投入建设园区生活配套设施，包括职工宿舍、食堂、超市、文化娱乐、体育健身等，既能满足产业工人的生活需求，还能用这些设施开展经营，增加园区第三产业收入。

　　其次，园区要创新融资手段。一是要从单一的银行信贷向信托、银行承兑、工程担保、金融性租赁等多元化融资转变;二是要积极争取企业债券发行。

　　过去的园区建设，厂房容积率基本未超过1，厂房只有一二层，土地利用率和单位产出强度很低。由于地价比较便宜，加上享受园区发展初期的很多政府优惠政策，部分企业不惜大肆圈地，建“花园式工厂”，浪费了宝贵的土地资源。

　　战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，主要包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等产业。

　　最后，园区要争取包装上市，进行证券融资。经过经营，当园区公司达到股本总额不少于人民币5000万元、最近3年连续盈利等上市条件以后，即可申请上市，进行直接融资。