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2019年年8月举行的中期业绩会上，恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧曾经讲过一轮“行业天花板论”。他说，中国房地产市场总体销量在12-15万亿元区间波动。2006年中国前十大地产商的市场份额大概占4.7%左右，到2018年底上升到26%，前三房企份额12.6%。2019年以来，房地产行业集中度还在继续上升，一年增长3%- 4%。这个集中度的变化主要表现在小企业的消亡，大企业的扩张。 聚焦到景业名邦，无论从营收、盈利，还是土储，这家房企都在小规模范畴。恰恰是这样的规模，景业名邦成为港股IPO中历时最短的“后起之秀”。 刘华锡将原因归结于董事局高瞻远瞩的设计与安排，一方面景业名邦在创立初选择香港作为公司注册地，没有其他通过离岸公司控制内地资产的重组烦恼。 另一方面，港股IPO过程中要求企业内部文件、运营数据、报审报批证件等资料建立一个数据库，以供律师团队随时查阅。景业名邦一直坚持合规发展，因此顺利通过了上市检查。 成功获取港股“通行证”并不代表景业名邦打响规模之战，它仍将目标定在做一家小地产公司。相比不断通过提升负债率获取土地追求快速扩张，景业名邦更愿意通过优化产品，加速销售回款来提高营业收入。 陈思铭和高管团队对战略相对清晰。在招股书中，景业名邦提到开发选址标准，一般选择认为有高增长前景，临近一线城市的卫星城市以及二三线城市的土地进行开发。 “但到了现在这个阶段，不管是一线城市还是二线城市，抑或是三线城市，其实已经全部被前50强房企占据了。”刘华锡对眼前的挑战直言不讳，他说，在景业名邦每个产品的当地房地产市场上，都面临着和TOP50乃至TOP100竞争。 如何在激烈竞争中脱颖而出？景业名邦走的路线与大房企规模化复制截然不同，所到之处的项目，都根据当地居住习惯、客户需求进行产品打造。不同区域呈现的个性化产品，是景业名邦现阶段区别其他房企的竞争力所在。 “是不是接下来不会考虑规模扩张？”当经济观察网记者向刘华锡抛出这个问题时，他表示，每家企业都有做大做强的梦，一两天、一两年时间很难实现，所以先做好，才能做到大而强。“按照目前的市场体量，我们求规模也不太现实。随机应变做好自己产品才是生存之道。” 景业名邦并非没有追求规模的“野心”，其将弯道超车机会押在旧改上。现有项目中，景业名邦大厦、广州亚运城项目以及清远市金雄项目都属于城市更新。刘华锡透露，日后会把大部分精力放到旧改上，现在正跟进广州黄埔区的几个旧村项目。 旧改的优势在于楼面地价低于公开招拍挂，在过去发展中，依托传统招拍挂、合作、收并购、城市更新、旧改等方式，虽然获取的土储规模不多，但截至2019年9月，景业名邦的平均拿地成本仅942元/平方米。 按照刘华锡提供的数据，景业名邦销售均价维持在9100元/平方米左右，这意味着，景业名邦拿地成本相当于售价10%左右。 “我们体量不是很大，如果旧改项目能够产生贡献，规模扩张就会快很多，这是弯道超车一个很重要的策略。”刘华锡指出。 一个不容忽视的难题是，旧改本身是一项技术含量非常高的业务，需要培养一批足够专业的团队进行运作。 刘华锡举了一个例子，旧村改造前期首先要判断村子情况，包括建筑密度、可建土地面积等指标，测算最终建出来的面积能否覆盖住前期成本。整个旧村项目能都算得过账，一定是经过多轮摸查，渗透，并且还需要足够的谈判能力跟村民达成拆补协议。 版权声明：以上内容为《经济观察报》社原创作品，版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权，严禁转载或镜像，否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电：【010-60910566-1260】。
陈博经济观察报记者 不动产开发报道部资深记者
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