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4月21日下午2时许，成都商报投资大讲堂如期在成都商报开讲。柒-拾壹（成都）有限公司副总经理、加盟开发本部部长岸本植人、睿意德总经理张建华向现场100多位投资者面授多个购买商铺的实战技巧，并分析了影响商铺收益的因素。两位嘉宾的投资理论、实战经验在现场的投资者中引起了极大反响。 在长达两个小时的时间里，100多个听课的投资者没有一个人中途退场，投资者们不停奋笔疾书做记录，在看到一些重要的表格公式的时候，几乎所有人都是拿出手机马上拍照保存。课程结束后，两位嘉宾被投资者团团围住，又咨询了一小时才散场。 7－11选铺准则 开间7米以上 视野无遮挡 主讲嘉宾： 柒-拾壹（成都）有限公司董事、副总经理兼加盟开发本部本部长岸本植人先生 7-11岸本植人先生的演讲备受期待，红旗、7-11、WOWO、全家等连锁超市近年来在成都的飞速发展，大规模进入繁华商圈、社区甚至写字楼，让不少投资者私下都在观察、探讨和总结此类业态选铺的要诀，以指导自己的商业投资。而在大讲堂上，岸本植人也非常真诚的将企业的选铺标准和盘托出，让不少投资者觉得受益匪浅。 7-11选铺看中 交通及商圈 7-11是如何挑选商铺开店的？一个连锁超市的选择或许有些特别，但大部分投资者却认为这适用于很多类似的生活类超市。因为7-11现在全球16个国家和地区，已经开设了52561家门店。在成都，截至今年4月，共有81家店铺，其中直营店46家、加盟店35家。 岸本直人将7-11的选址分为三步，一是挑选商圈，他认为适合7-11开店的商圈有四种类型：写字楼商圈如丰德万瑞店；复合型商圈如优品道店；住宅型商圈如翡翠城店；特殊型商圈如东郊记忆店。在这些商圈内，7-11需要考虑店铺周边是否交通便利，有地铁、公交车和停车点位；1-2年内这里的商业是否具有成长性；其他入驻商家的业态和规模，以判断能否集客；周边的消费力如何；开发商及运营公司的运营能力；与产权人签约、租赁的合同期限要长。“最好是购买产权人的自持物业，直接出租，可以规避风险。”岸本植人说。 7-11对店铺形象也有标准，如面积120平米以上，开间7米以上，视野性上无障碍物遮挡。 单个商铺 自身价值看指标 岸本植人提到，如果希望自己购买的商铺被零售业主看中，除了物业本身的位置外，它所处的商圈的整体情况非常重要。这就需要投资者去观察这个商圈的人流量，人流量代表着人气，周边是否有写字楼、学校、住宅小区、车站、集中式商业、医院等都会影响人流量，同时也要注意是否有大型马路、河流对商圈进行了分割，这些都会让人流量打折。 便利店要求的基础商圈定位是，200米商圈。其他一些业态，一般是定位500米到一公里左右的区域。星巴克之类的咖啡店，对商圈的基础定位是，在3公里左右。家乐福这些卖场定位就是5公里商圈。 商铺自身价值则有几个指标需要特别注意： 店铺开间：越长越好，最好在7米以上，保底是6米 店招面积：扩大店招面积，让行人能看到商铺 阶梯：需注意有阶梯的商铺，物业的价值可能会降低 视野性：视野性要好，物业外尽量不要有障碍物，比如停车场，高大的树木等，都是负面影响。 内部构造：如果柱子多，会降低物业的价值 公用区域：如果物业外，有可以使用的公用区域，如露台等，是加分。 层高：现在有不少挑高层高的商铺，如果层高在6米以上，是可以作为2层使用的，可以提高物业的价值。 月销售额10% 零售商铺的租金承受水平 商家一个月能承受的租金，到底是多少？如果租金超过了商家的承受能力，将可能导致商家退租，或是转手。 商家对租金的界定和标准是，不大于销售的10%。对于零售业来说，这大致等于3天的日销售。这已经是零售行业可以承担的最高租金。 或者可以这样计算，销售的10%以内作为租金。1日的销售额是1万元，1个月销售额是30万元的话，能承受的最高租金是3万元。而作为便利店，实际上能承受的租金还要弱一些。 如果是成都主城区地段很好的商铺，100平米=800万元，按照6%的收益来计算，租金要租到48万一年，相当于4万元一个月，每平米400元。而如果要承担4万元的租金，对于商家来说，意味着月销售要达到40万元，否则商家没有利润可言。 如果一楼租100 二楼一般就50 主讲嘉宾： 睿意德西部大区总经理张建华 睿意德西部大区总经理张建华的指导极具建设性，他用简单的公式，教会大家推算商铺的租金和价格。对于投资商铺的人而言，学会这个实用的方法，就能知道自己的铺子买贵没有，值不值得购买。 两种方法判定商铺定价是否合理？ A市场比较法： 将选中的项目，和其他竞争项目，进行综合比较。比较的内容包括整体区位、商业氛围、人流量、主力店的情况、交通条件、开发商实力、规模主题、未来升值前景。以此来评分，和其他项目的评分和价格进行比较，就能分析其价格是否合理。假设竞争项目A的评分是90分，底商价格是5万每平米。而想要购买的项目，评分只有60分，但售价却达到8万每平米，很显然价格就存在一定的不合理性。 B收益还原法 收益还原法是根据商业租金与投资回报率来确定售价。 按照目前市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％： 租金的调研，主要是选取区位相同或类似参考性强的项目进行横向比较。再根据目前市场租金水平判断，合理的平均租金是多少。 例如：市场均价为租金60元每平米，则反推市场均价售价为60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡ 考虑项目成长性，项目租金为50元。那么计算方法为50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡ 根据收益还原法，项目售价在10000-12000元/㎡之间。 适中的商业区规模 有利于整体发展 投资商业街，首先要搞清楚商业街定位的三个量：体量，究竟多大算大，多小算小；能量，商业街的角色和作用；商业街的质量，让物业增值的能力。 商业规模是确定商业街类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。考虑的主要因素：商业市场容量；市场整体租售情况对项目规模的影响；项目的商业属性；主和次主力店的带动；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目商业规模的影响；自身条件对规模的影响。 二楼商铺， 租金是一楼的1/2 商业街的层数，最终决定了商业规模与最终利润。但楼层对物业价值的影响，是随楼层增加呈现衰减效应。一楼如果能租100，二楼一般就是50。 为了提升商业价值，往往采用设置直达电梯、利用高差多首层设计、层层退台、增大公共空间等方式。 (责任编辑：admin) |
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