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周杰伦的J大侠中华料理，却没赶上一起开业。在开业前夕，为了追求完美，店里还在等方文山亲自写的餐谱。在这家餐馆里，时不时大家就会一起唱起周杰伦的歌。这种特色的营造得到粉丝认可，该店开业后颇为火爆。“街边的特色门店，他们没在购物中心开过店，自己开街边店的时候，根本不涉及扣点等问题，直接交房租就可以。”文娟称，在装修问题上，街边店也更强调个性，而到了购物中心里还要适应统一的装修要求。 当然，在朝阳大悦城追求特色西式简餐餐厅的过程中，也有一些人气颇旺的传统餐饮品牌找上门。一度，朝阳大悦城招商团队也有动摇，担心悦界人气不足，想把那些找上门的人气旺的传统店铺放到悦界，增加人气。但周鹏却拒绝，他认为悦界应该是个纯粹的产品，不能折中和不伦不类。 在朝阳大悦城内部人士看来，悦界的客流指标并没有严格要求。当然，这并不会和经济效益相悖，全时段的餐饮设置，目的是让店里持续有人，而并非集中一段时间多人排队。而悦界的餐饮客单价比老区能高出30%，也能保证收益。 悦界的商家有32家，过半数的商家都是个体户。郑铮说，悦界就是用来做调性和亮点的。大多数店铺都并非大集团，过半数的店铺都是老板自己打理。他们对客户更在意，对客户的互动反应也会更快。 周鹏并不满足，他只给悦界打了70分。而剩下30分的获取，则要通过继续调品牌来改善。文娟说，悦界还有东西没加进去，比如电话亭喷泉等，老板希望不要一次性加入，而是通过环境让需求自然生长。 空间可能性 郑铮目前负责悦界的经营，租金是考核他的重要指标，目前新区和老区租金颇为接近。 商户的回馈，也是他经营信心的源泉。悦界刚开业，出现了人气不旺的问题。郑铮和爵士屋的老板沟通，担心客户有不好的预期。但得到的回复是，环境营造的调性出来了，客群和客单价都很匹配，客单价更是北京四个店里客最高的。“这给了我信心。”郑铮说。 在大悦城体系内，内部对标和共享文化颇为浓烈。而朝阳大悦城的对标单位，就是兄弟单位——天津大悦城，后者在天津大悦城2013年推出文艺街区骑鹅公社。 据了解，骑鹅公社一期二期共计45家店铺，总经营面积约3000平方米，开业首年日均客流量8000人，节假日突破1.5万人;首年月销售坪效达到3000元，超过全馆平均水平30%。骑鹅公社开启后，拉动全馆客流增长10%，带动18-25岁年轻目标客群增长30%。这显然是朝阳大悦城愿意看到的变化。 体验式主题空间，也正像一股风潮，吹过大悦城各地的项目。除了朝阳大悦城外，成都大悦城将打造悦街，餐饮更是汇集当地最具人气特色餐饮及TOP鬼饮食前10强，营业时间为24小时不打烊;上海大悦城，则以“我的约会主场”为定位，做一条后现代的工业化风格的艺术街区。未来西单大悦城等其他项目，也会陆续推出类似空间产品。 在体验式主题空间的考量标准上，吴谷丰续称，租金回报、口碑效应都是考量指标。同时，大悦城每个项目所处发展阶段和城市特色不同，这不是一个单纯复制的问题。而这种空间的选址，通常都在高层或者动线不容易到达的地方，以此带来目的地式的客流喷淋效应，盘活动线死角。
在电商蓬勃的大背景下，如何利用购物中心的空间腾挪和精巧设置，增加更有针对性的顾客体验，这已经成为一道难题，摆在了商业地产运营商的面前。 |
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