搜房与世联行联姻

　　房地产服务业步入后战国时代

　　房地产业集中度提升背景下，房地产服务业巨头的联姻，标志中国地产服务业正试图结束纷散零乱、各自为阵的战国时代。

　　东地产 报道

　　搜房（SFUN.NYSE）董事长莫天全与世联行(002285,股吧)（002285.sz）董事长陈劲松，一个是房地产互联网电商的领航者，一个是中介代理行业的佼佼者。两个相交十几年的老朋友，在这个对于房地产行业显得尤为艰难的夏天，谋划了一件必将对房地产服务行产生巨大变革的合作案。

　　7月15日，世联行深圳（楼盘）总部，陈劲松与莫天全的手握到了一起。搜房入股世联行也由此成为2014年度房地产服务领域最具标志性的事件。

　　陈劲松在回答《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）记者采访提问时说，“房地产代理行业正在经历集中度迅速提高的过程，这笔资金对世联行在淡市中开拓综合业务、同业并购合作带来了非常积极的推动作用。这会给行业带来一些变化。”

　　陈劲松说，房地产下半场开发商正在经历集中度迅速提高的过程，而代理商可能比开发商集中度提高还要快。莫天全表示，代理行业是一个碎片化的市场，而这个碎片化的市场还没有固定的模式，目前正在发生剧烈的变化。如何提高市场占有率，甚至达到10%、20%，这时候市场需要具备什么条件？

　　此次的合作无疑将提供一个契机。

　　事件主角

　　7月10日晚间，世联行发布公告称，公司拟向北京（楼盘）华居天下网络技术有限公司等9名特定对象非公开发行1.39亿股股票，发行价格为8.23元/股，募集资金11.43亿元(未扣除发行费用)，将用于基于大数据的O2M平台建设与补充流动资金，以增强公司主营业务的经营能力。其中，华居天下以7.43亿元认购9026.43万股，本次发行结束后对世联行的持股比例达到10%，成为世联行第二大股东。据了解，华居天下为搜房旗下主要负责二手房业务的平台公司，即负责经营国内二手房和租房市场网络信息平台。

　　同一天，合富辉煌也发布公告称，公司与搜房正式签署战略合作协议，拟发行9100万股新股，分别占公司于发行新股前后已发行股本的约17.38%及14.80%，由搜房按发行价每股3.00港元进行认购，搜房成为合富辉煌第二大股东。双方共组成一个房地产金融集团，合营公司将由搜房及合富辉煌分别拥有60%及40%，双方将分别以现金向合营公司注资3亿元及2亿元作为股本；搜房提供5000万的渠道费满足双方协议的前期需求。

　　对于这次合作，业界看法不尽相同。

　　亿翰智库董事长陈啸天告诉《东地产》记者：“搜房与世联行、合富辉煌的合作，无疑将打通搜房的线下通路。”

　　2013年世联行新增签约代理销售面积8525.74万平方米，同比增长37.17%，完成代理销售额3175亿元。公司全年实现销售收入25.63亿元，同比增长36.47%

　　合富辉煌在2013年一手物业代理700个项目，完成代理销售额1890亿港元，二手物业交易佣金6.95亿港元。公司全年实现营业收入23.5亿港元。

　　根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同发布的《2014地产策划代理百强榜单》，世联行和合富辉煌分别位于榜单的第一名和第四名。

　　莫天全形容这次合作是搜房“傍上了大树”。

　　不过，陈啸天也指出，“搜房占两家公司的股份较少，对两家公司带来的影响有限，无法影响公司决策权。至于未来以什么模式展开合作，还需要探讨。但他们积极探索的路径值得肯定。”

　　易居中国（EJ.SYSE）执行总裁丁祖昱在接受《东地产》采访时也表示；“搜房入股较少，也不能说明太大问题，还有待观察。”

　　宫心一计

　　房产中介与房产电商本是同一条链上的房地产服务机构，然而在过去的六月，作为国内最大的房产电商网，搜房却遭遇了房产中介的集体逼宫。

　　2014年中国房地产市场进入调整期，无论一手房和二手房市场行情都急转而下，出现量价齐跌的局面。在这一严峻的形势下，房产中介的生存状态已然受到威胁，“关店、裁员、降成本”中介应对危机的三部曲又一次全面启动。这一次，中介有联手对占到中介成本近30%的渠道费用使出了大招，“围剿搜房”。

　　5月28日，杭州（楼盘）9家房产中介以联盟形式宣布即日起下架在搜房网的所有房源，随后北京成为中介联盟与搜房网开始谈判，成都、重庆（楼盘）、青岛（楼盘）等多个城市也迅速做出响应。6月11日，青岛中介行业联盟宣布全面停止与搜房网合作。

　　战争的导火线指向了“搜房帮端口费套餐”，房地产中介通过支付一定费用获得搜房网提供的端口。通过端口，中介公司可以将房源信息推送到搜房网前台，供购房租房者搜索、浏览。

　　在丁祖昱看来，其实搜房并无太大过错，搜房通过端口版本的提升来促成端口费的加价，从搜房帮60到搜房帮300，都是中介竞争选择的结果，是当前尚未成熟的中介行业白热化甚至恶性竞争下的产物。

　　最终，搜房给出6折并给中介战略合作伙伴1000万低息贷款支持而打破僵局。

　　陈劲松指出，移动互联是大趋势，从搜房那里下架，怎么也得上架。中介公司不可能自己在搞一个像搜房那么大的互联网公司。中介和互联网公司谈价钱非常正常，这是一个相互磨合的过程。

　　对于最近麻烦不断的莫天全来说，与世联行和合富辉煌的合作，无疑给搜房、给员工注入一剂强心剂。

　　对于互联网网站来说，中介的底气在于它拥有大量房源。而与线下代理中介的合作，无疑将保证搜房的房源供应，建立自己的生态圈。业内人士表示，搜房不排除未来还将与线下中介展开类似合作，莫天全则回应：“搜房的态度一直是开放、共享、共赢”。

　　不过，房地产互联网平台可复制性太强，在深圳、北京和上海（楼盘），品牌二手房经纪公司已开始搭建自己的互联网平台。搜房等互联网公司将面临更多挑战。

　　搜房已经意识到目前的困局，做出改变。7月18日搜房网正式改名“房天下”，对此莫天全表示，“搜房不是更名，是延伸拓展。房天下包含的面更广。从最早信息搜索延伸到各方面的业务，是非常自然的进化。”

　　搜房已经不在满足于房源搜索展示平台，而是综合服务提供商，意图给用户更好体验。

　　房地产变局

　　2014年房地产市场风云突变，让很多房地产商措手不及。一方面是高企的库存，另一方面是观望的消费者，如何打破僵局是开发商急需解决的燃眉之急。

　　业内人士指出，在房地产行业快速发展的时期，房地产企业比较看重开发速度。而在淡季，如何迎合大众的需求，尽快将房子卖出去才是开发商今年需要考虑的问题。

　　另一方面，房地产市场也开始发生深层次变化：大中城市将进入二手房主导时代。数据显示，城镇化率越高，二手房成交量越大。例如，深圳2013年二手房成交面积与一手房成交面积比例为170%。城市化进程相对较弱的天津（楼盘）、成都、杭州、南京（楼盘）等一批二线城市，很快也将步入二手房超越新房的时代。不动产统一登记制度的推进，也将对二手房市场产生重大影响。

　　而这些，都指向了地产代理公司的服务。陈劲松一针见血指出，中国房地产服务将会成为下半场的一个重要的趋势变化，它逐渐成为这个市场中的主要角色。

　　然而，房地产中介行业仍然是一个非常不成熟的行业，以“搜房帮”为主的刷新房源模式是目前的主流就说明了很多问题。

　　“事实上这个市场和客户的要求太多、太多痛点，我们根本没有能力满足，比如网上发布的很多是虚假的或者重复的房源，比如我们搜的一手楼很多都是颗粒度非常高。”陈劲送说，“我觉得我们不主动改变也有人来改变，与其被别人改变，我们就得主动去改变。”

　　满足用户需求的方式也在发生转移。

　　当我爱我家、中原、21世纪不动产这些大型经纪机构从过去单纯的信息搜集匹配、小本经营，发展到具备品牌影响力和数百家连锁店的时候，势必通过特有的服务模式争取更多的市场；当上游平台无法提供更好的服务，这些经纪机构自发创造和逼迫上游革新的力量也会越来越大。

　　市场一直在推动与被推动中前进。

　　并购提速

　　如陈劲松所言，房地产中介的集中度正迅速提升。

　　相关数据显示，链家地产在北京二手房买卖交易中，已经稳居交易量榜首。目前在北京整个二手房交易市场中，每交易10套房屋，就有约3.8套是通过链家成交的。

　　易居中国在上海的市场占有率达到20%以上。

　　中原地产连续十余年市场占有率稳居深圳房地产市场第一位，市场占有率达50%左右，稳占行业内半壁江山。而在广州（楼盘），合富辉煌占有的市场份额多年维持在50%左右。

　　而在电商方面， 搜房目前虽然稳坐第一把交椅，但是房多多、好屋中国，都在全国迅猛拓展、在发展，平安中国也来势汹汹。

　　电商和中介行业、代理行业正在面临变局，搜房入股世联行、合富辉煌，线上线下的联动，无疑拉开了行业整合的序幕。

　　房地产步入淡市，是挑战，也是机遇。领先型中介公司借此机会收购一些深耕市场的中介公司，不失为做大占有率的良机。

　　近期世联行在并购业务上动作连连，短短半年内即发起两起并购。

　　6月25日，世联行发布公告称拟收购成都汇诚投资中心(有限合伙)持有的四川（楼盘）嘉联兴业地产顾问有限公司24.5%的股权，收购价款合计3500万元。交易完成后，世联行将持有四川嘉联75.5%的股权。被收购方四川嘉联兴业地产是当地业务规模前三的代理公司。

　　上一次收购就在不久前的去年底，通过其资产服务业务平台世联资产管理有限公司，收购了北京安信行物业管理有限公司60%的股权，花费人民币7800万元。

　　随着房地产进入下半场，后续的并购将持续增多，一方面不少企业周转不畅，渐行渐累无力支撑，关门店，裁员的新闻屡见不鲜，另一方面领先型企业希望借机获取优质项目、人才等资源，迅速扩大市场占有率。

　　寡头化猜想

　　房地产服务业的并购刚刚开了个头。

　　房产电商与传统代理的关系从未向如今这样不可或缺。房产电商需要房源，需要经纪带客。传统电商需要房源宣传、展示渠道。

　　陈啸天说，个人房源交易额非常大，不可能像京东、淘宝那样网上下单。只有线上线下功能结合，才能最终促成交易。

　　丁祖昱则指出，在线上，交易闭环永远不可能做到。“比如其他消费品，运送也是在线下完成。”

　　而传统的代理公司除了能对项目的销售定位进行提案外，在营销领域的作用已经变得越来越弱。如果不选择和电商合作，那些传统的代理公司就可能会退出市场。他们的出路只有两个，要么被收购，要么去收购电商。

　　就如莫天全前面提到的，如何将市场占有率提高至10%、20%？会不会形成如互联网行业的BAT寡头？

　　对此丁祖昱指出，电商中介行业形成寡头不是那么容易，一方面市场仍然比较分散，另一方面，房地产属于不动产性质，需要线上线下对接，一旦如此，所谓垄断就难了。互联网行业前几家就占了市场50%的份额，在传统行业和中介行业很难。

　　陈啸天表示，互联网电商发展非常快，对创新要求非常高，很容易更新换代，也难以形成巨头垄断。

　　不过，也有观察者认为，行业集中度快速提升背景下，通过并购的外延式扩张方式，是迅速提升市场份额的捷径，巨头型房地产服务企业的出现将成为行业发展的必然。